La sombra de la pandemia sobre el mercado inmobiliario de EEUU, y de forma especial el centrado en el alquiler de oficinas, no es larga; poco a poco empieza a adoptar medidas directamente kilométricas. Tres años después de la declaración del estado de alarma en España y en un escenario muy concreto, que más allá de la herencia del COVID o sus efectos sobre el teletrabajo, está marcado por el intento de muchas empresas de aligerar gastos, el nivel de ocupación de las oficinas empieza a acercarse a mínimos históricos. Y sin dar señales de remisión.
En tiempos de crisis toca aligerar gastos.
Y, con el teletrabajo rodado gracias a la experiencia de la pandemia, los alquileres de despachos no parecen una mala opción para meter la tijera.
Porcentajes que no se veían en décadas. Así acaba de calcularlo Axios basándose en datos de Moody´s Analytics. Hace poco el medio estadounidense echó cuentas para calcular el porcentaje de oficinas desocupadas en las 50 mayores áreas metropolitanas del país. El resultado: un 18,8%. Y con una curva claramente ascendente. La cifra se acerca a los máximos registrados hace tres décadas, cuando el mercado se vio sacudido por la crisis de ahorros y préstamos de los 80.
Y camino del récord total. Analistas hay ya que creen que la tendencia ganará fuerza impulsada por los cambios en el mercado laboral. En otro informe reciente, la consultora Cushman & Wakefield estima que el trabajo híbrido hará que el número de oficinas vacías en EEUU supere en un 55% los niveles previos a la pandemia. Eso, en términos de superficie, equivale a 1.100 millones de pies cuadrados para 2030, unos 102,2 millones de metros cuadrados.
Para finales de la década habría así una extensión equiparable al inventario de oficinas del área metropolitana de Washington inactiva debido al teletrabajo y sus diferentes variaciones. Otra bolsa de metros cuadrados, aún mayor, se consideran directamente como vacantes "normales o naturales". Cushman cree que una parte destacada de las oficinas de Estados Unidos podría requerir una "inversión significativa" si no quieren quedarse obsoletas por el camino.
¿Y cuáles son las razones? Si bien parece haber perdido terreno a lo largo de los últimos meses, el teletrabajo disfrutó de un boom notable durante la pandemia, mostrando además ciertas ventajas prácticas para las compañías. Otra de las claves señaladas por Axios son las turbulencias económicas, que ya han obligado a algunas Big Tech a recortar sus plantillas o desprenderse de almacenes.
Y si bien los arrendamientos de locales y oficinas suelen firmarse a largo plazo, cuando toca sacar la tijera y ajustar gastos el alquiler no es mala opción. El nivel de ocupación en los principales núcleos urbanos de Estados Unidos seguía siendo el mes pasado muy inferior al registrado antes de la pandemia.
"Tiempos turbulentos". En esos términos se expresa Thomas LaSalvia, de Moody´s Analytics: "No estamos preparados para decir que esto es un precipicio para el sector de las oficinas, pero considero que ahora mismo estamos entrando en tiempos verdaderamente turbulentos". No se trata ya solo de que se queden vacías oficinas; es que sus propietarios ven cómo aumentan los costes que soportan sus bolsillas debido a unas tasas de interés al alza.
En febrero The Wall Street Journal advertía de un incremento en el número de grandes propietarios de oficinas que no cumplen con sus préstamos. En concreto citaba al gigante Brookfield Asset Management y su cuantioso incumplimiento de deuda por un par de torres de 52 pisos en Los Ángeles. RXR también estaría tratando de reestructurar la mora de una torre situada en Manhattan.
Si se demandan menos oficinas… ¿Por qué no replantearlas? ¿Por qué no buscarles nuevos usos? La idea no es tan descabellada y de hecho ya se ha puesto sobre la mesa en Nueva York, donde hay quien ya ha visto en las torres de oficinas obsoletas una oportunidad para satisfacer la elevada demanda de viviendas.
La clave: la reconversión. "Ahora mismo, apuesto a que todos los grandes promotores tienen sobre la mesa un estudio de viabilidad sobre la reconversión residencial", explicaba Dan Shannon, socio director del estudio MdeAs Architects, a Financial Times: "Dudaría seriamente que la próxima vida del Chrysler Building fuera como edificio de oficinas, al menos no la [sección] superior".
¿Y más allá de EEUU? EEUU no es el único país en el que los edificios de oficinas han sufrido el impacto del teletrabajo. En agosto Bloomberg divulgaba un estudio de CoStar que concluye que el porcentaje de oficinas vacías en Londres se disparó más de un 50% desde finales de 2019, lo que afectó de forma directa a su valor, con un descenso de alrededor del 25%. Para encontrar una bolsa de espacios disponibles similar había que remontarse, al menos por entonces, una década y media atrás. JLL detectó también un retroceso significativo en el porcentaje de alquiler de oficinas localizadas en Île-de-France, en el entorno de París.
El caso de España. Aquí el sector inmobiliario tampoco permaneció ajeno a las tendencias, si bien los datos publicados en enero por CBRE invitan a pensar que su efecto final ha sido limitado: según sus cálculos, el mercado de alquiler de oficinas en Madrid se despidió de 2022 con más de 500.000 m2 arrendados, lo que supera en cerca de un 20% la cifra de 2021 y devuelve al sector a datos prepandemia.
Imagen de portada: CHUTTERSNAP (Unsplash)
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