Andorra ha decidido ponerse (aún más) seria con la vivienda. Conscientes de que se ha convertido en el gran quebradero de cabeza de sus ciudadanos, por encima de otros problemas cotidianos, como los sueldos o el tráfico, las autoridades del Principado han decidido lanzar un ambicioso paquete de medidas que atajarán de una tacada algunos de los grandes desafíos inmobiliarios de la región: la escasez de pisos con alquileres asequibles, la proliferación de apartamentos turísticos y los efectos que la inversión extranjera tiene en su mercado residencial.
El Gobierno andorrano quiere que su nueva "ley ómnibus" complete además la prórroga de alquileres hasta 2027 que ya aprobó a finales del año pasado.
Golpe sobre la mesa inmobiliaria. Eso es lo que busca el Gobierno encabezado por Xavier Espot: dar un sonoro y efectivo golpe sobre la mesa en lo que a mercado inmobiliario se refiere. Con ese propósito el Consejo de Ministros acaba de dar su visto bueno a un proyecto de ley "para el crecimiento sostenible y el derecho a la vivienda", una ley ómnibus que recoge "medidas de choque" que afectarán a los alquileres residenciales, pisos turísticos e inversión extranjera.
El propósito del paquete de medidas, reconocen desde el Ejecutivo andorrano, es "aumentar la oferta de viviendas de alquiler moderando el crecimiento urbanístico y turístico". Que se haya centrado en el sector inmobiliario no es casualidad. Hace unos meses Andorra Recerca + Innovació (AR+I) publicó un estudio que relevaba que el 63,5% de los andorranos creían que el "principal problema" del Principado es la vivienda, considerablemente por encima de otras cuestiones cotidianas que (en mucha menor medida) quitan el sueño en la región, como los sueldos.
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Guerra a los pisos vacíos. El Gobierno de Andorra quiere acabar con los pisos vacíos. Mejor dicho, quiere que esa bolsa de apartamentos en desuso se trasvase al mercado, bien el de compraventa o arrendamiento. Con ese propósito ha centrado el foco en aquellas viviendas que carecen de contrato de suministro eléctrico o que a 1 de enero de 2024 llevaban dos años sin consumir energía. Los cálculos iniciales y provisionales del Gobierno apuntan a que habría 2.000 pisos en esa situación.
¿Qué contempla la nueva ley? Que las autoridades contactarán con los dueños de las viviendas que se ajusten a ese perfil para darles un plazo de tres meses durante el que deberán justificar que el piso no está en desuso. "En todo caso, tendrán la posibilidad de vender, alquiler o ceder el uso de su vivienda al Gobierno para que este forme parte del parque público de alquiler a precio asequible", aclaran.
¿Y pasados los tres meses? Si se cumple ese plazo y el dueño no ha demostrado que su vivienda está ocupada el Gobierno pondrá en marcha la maquinaria administrativa: entenderá que la propiedad está en desuso, declarará el incumplimiento de su "función social" y la propia administración acordará "la cesión obligatoria y temporal del uso de la vivienda a favor del Gobierno" durante un máximo de cinco años. No significa que el dueño pierda todos sus derechos. Durante el tiempo de "cesión del uso" recibirá una compensación económica equivalente a la renta del alquiler de la vivienda. La fórmula no es nueva. En Bruselas se aplica un modelo similar para reforzar la oferta de alquiler.
La medida que tiene en mente Andorra tiene también su letra pequeña. Por ejemplo, en caso de que haya que hacer reformas en la casa para que pueda alquilarse en condiciones "dignas" los gastos deberá asumirlos el propietario, aunque no de forma directa: se irán descontando de la renta que se le pasa. El Principado responderá además por los inquilinos, por lo que si estos dejan de pagar será el Govern el que asumirá "la contraprestación" para el dueño.
Las casas vacías, más caras. La ley contempla otro supuesto más: que el Principado detecte una vivienda vacía y la incluya en el parque de viviendas en alquiler asequible, pero sin éxito. En caso de que eso ocurra y al cabo de seis meses no se haya encontrado ningún inquilino interesado, el dueño recuperará el uso de la vivienda. Eso sí, tenerla vacía no le saldrá barato. El proyecto de ley que acaba de recibir el OK del Gobierno contempla un incremento sustancial del tributo para las propiedades vacías: de hasta 50 euros/m2 se subirá a 100 €/m2.
"La finalidad no es la cesión obligatoria y temporal, sino que los pisos vacíos vuelvan al mercado de alquiler", comenta el jefe de Gobierno, Xavier Espot. El Govern explica que en al menos ciertos casos las viviendas vacías pertenecen a gente que no reside en Andorra y se ha "desentendido" de sus responsabilidades. "Creemos que es legítimo que el Gobierno, con este proceso garantista, haga suya la cesión temporal y ponga en el mercado estos pisos", reivindica el dirigente.
Los apartamentos turísticos, en el foco. La ley ómnibus diseñada por el Principado no solo se centrará en las casas vacías. Otro de los frentes a los que presta especial atención, con medidas igual o incluso más contundentes, es el de los pisos turísticos: adiós a la concesión de nuevas licencias para pisos turísticos. "El proyecto de ley prohibirá la concesión de nuevas licencias de HUT (como residencial) y de apartamentos turísticos (como hotelero)", concreta el Ejecutivo, que vetará además las autocaravanas fuera de los espacios reservados.
¿Y las licencias que ya existen? La ley ha pensado en ellos también. Quienes ya tengan licencia para pisos turísticos no quedarán excluidos de la nueva norma. Andorra implantará "un sistema de caducidad temporal" que obligará a sus dueños a renovar la licencia pasados tres años. Eso sí, ateniéndose a una letra pequeña: los apartamentos turísticos deberán localizarse en edificios donde más del 30% de las viviendas se dediquen a ese propósito (HUT), requisito crucial para la renovación del permiso "con nuevas condiciones de incremento de la calidad".
"Los HUT que se encuentren en un edificio donde menos del 30% del total de viviendas sean HUT no podrán renovar la licencia", aclaran tajantes desde el Ejecutivo. Sus cálculos apuntan que en el Principado hay alrededor de 660 pisos que se verán afectados por esa situación, lo que representará cerca del 25% de las casi 2.800 viviendas de uso turísticos que se han contabilizado.
La norma prevé en cualquier caso que si el apartamento acaba cediéndose al Instituto Nacional de la Vivienda y pasados seis meses no ha logrado arrendarse, su dueño recupere la licencia para destinarlo de nuevo al alquiler vacacional.
Límites a los compradores. Otro de los objetivos de la ley es "encontrar el equilibrio entre la inversión extranjera inmobiliaria y el acceso a la vivienda" de los andorranos. Con ese propósito el Gobierno ha decidido aplicar una serie de límites a tres perfiles de posibles compradores interesados en el mercado inmobiliario del Principado: personas que no residen allí, personas que llevan menos de tres años instaladas en Andorra, sociedades de origen extranjero y sociedades registradas en Andorrana pero en las que más del 25% de la participación sea extranjera.
"Solo podrán adquirir dos pisos, apartamentos o estudios, junto con sus anexos, que en ningún caso podrán exceder de tres plazas de aparcamiento y tres trasteros o similares por piso. O una vivienda unifamiliar o una parcela de terreno para la construcción de una sola vivienda unifamiliar. O tres plazas de aparcamiento", precisa el Gobierno en un comunicado: "Asimismo, se prohibirán las promociones inmobiliarias extranjeras, excepto si están destinadas al mercado de alquiler".
A lo que no se aplican restricciones son a las sociedades que quieran adquirir inmuebles para "el despliegue de su actividad mercantil" en el Principado.
Imagen | Jorge Franganillo (Flickr)
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