Barcelona ya puede imponer límites al precio del alquiler. Así ha funcionado en Europa

La Generalitat de Catalunya aprobó ayer el primer decreto que impone límites al precio del alquiler en el territorio español. La ley habilita a las ciudades catalanas a fijar un índice de referencia en barrios "tensos", de especial susceptibilidad a la presión inmobiliaria, sobre el que tendrán que operar los dueños de las viviendas. A grandes rasgos, y descontando excepcionalidades concretas, el precio tendrá que aumentar un 10% máximo por encima de la referencia.

Es un paso histórico en España.

¿Por qué? La limitación de precios ha sido la principal reivindicación de los colectivos de inquilinos durante los últimos años. El aumento de los alquileres en ciudades como Madrid o Barcelona ha provocado que acceder a un piso bien situado y a buen precio se convierta en una quimera. El decreto aspira a neutralizar parte de la burbuja alcista, muy especialmente en Barcelona, donde Ada Colau, su alcaldesa, ha hecho bandera de la lucha contra la especulación.

¿Cómo funciona? El índice de referencia es la clave. Esbozado ya en los decretos del alquiler planteados por el gobierno de Pedro Sánchez, se vale del catastro, del registro de la propiedad y de la información habilitada por la Agencia Tributaria para esbozar un plano general sobre el precio del alquiler en un barrio "tenso". Son estos aquellos donde exista "una falta acreditada de vivienda asequible".

El índice (en función de zona urbana) se puede consultar aquí.

Particularidades. Por norma, ninguna vivienda incluida en un distrito "tenso" podrá aumentar su precio por encima del 10% anual (en base al índice de referencia). Aquellas de especial valor (vistas, piscina, etcétera) podrán incrementarlo un 5%. Para las viviendas nuevas o completamente rehabilitados la restricción es más leve: podrán subir su alquiler un 20% anual. La limitación sólo afecta a pisos inferiores a 150 metros; y extiende los años de contrato de tres a cinco.

¿Funcionará? Europa lleva años experimentando con medidas similares. El ejemplo más claro, y el citado por el Govern, es Alemania, cuyas leyes sobre limitación de precios han servido de inspiración para el decreto catalán. La ley alemana también traza distritos "tensos" e índices de referencia, fijando el aumento anual del precio del alquiler en un 10% máximo (sujeto a distintas variables, recrudecidas durante los últimos años). Es el país con el control más estricto.

En paralelo, hay que sumar otro factor: el extenso parque de vivienda social alemán. Su paulatina privatización, como ejemplifica Berlín, ha provocado un repunte al alza del alquiler (lo que ha movilizado a miles de berlineses para exigir la renacionalización de algunos inmuebles). Los precios capitalinos andan disparados. En general, se puede considerar una política satisfactoria tanto para el casero como el inquilino.

Francia. Pese a todo, acceder a una vivienda asequible en una ciudad alemana sigue siendo complejo. No todas las políticas de control han sido exitosas. Francia experimentó durante dos años con un estricto control de precios. En París, la ciudad con más presión inmobliaria, el resultado fue decepcionante: más de 10.000 viviendas salieron del mercado; el 40% de los pisos se acogieron a excepciones para saltar el control; y la ley fue tumbada por Macron al llegar al Elíseo.

El Norte. En Ámsterdam, el gobierno municipal quiere obligar a todos los nuevos propietarios a vivir en las viviendas que adquieran, limitando su precio de compra entre los 175.000€ y los 300.000€. El objetivo es que el alquiler mensual no supere el 3% del valor total de la vivienda. La medida podría aprobarse en otoño, y aspira a frenar una escalada del 8% anual en el precio del alquiler (40% en 12 años).

En Suecia la historia es distinta. Estocolmo arrastra un problema endémico de acceso al alquiler por el férreo control público del mercado. Las restricciones a la construcción y una bolsa de vivienda social estancada han provocado que miles de personas estén a la espera para un piso público. Hay quien aguarda entre 20 y 30 años. Esto ha incentivado un mercado negro y un acceso asimétrico a la vivienda.

Imagen: Erwan Hesry/Unsplash