No ha sido fácil, todas las partes han tenido que ceder, pero los socialdemócratas de centroizquierda (SPD), la izquierda Die Linke y los Verdes de Berlín han anunciado el que probablemente sea el acuerdo para la regulación de los precios del alquiler más sustancial de Europa. Se trataba de uno de los temas más candentes de la agenda berlinesa, que se enfrentaba constantemente a manifestaciones y actos de protesta por parte de las organizaciones ciudadanas en la batalla por los alquileres asequibles que habían entrado en una espiral de precios para muchos insorportable.
Ahora, tras 12 horas de negociaciones en la noche del martes, los representantes, con la senadora de vivienda Katrin Lompscher (Die Linke) a la cabeza, han alcanzado un acuerdo que allana el camino para que el Ayuntamiento apruebe las medidas y entren en vigor en enero de 2020 (las próximas elecciones estatales se esperan para otoño de 2021). Para dar luz verde sólo resta que los mismos representantes que lo han confeccionado lo ratifiquen en una votación este mismo mes.
Esta es la lista de novedades con respecto a la situación anterior:
- Congelación inmediata de los alquileres durante los próximos cinco años con efectividad desde enero de 2020.
- A partir de 2022 los alquileres sólo podrán subir hasta un 1.3%, y siempre en relación con lo estimado por el IPC.
- La legislación afectará a 1.5 millones de residencias de Berlín, aunque quedan fuera de juego otras 400.000 residencias que se agrupan en dos importantes excepciones: la vivienda pública (que ya tiene sus propias regulaciones) y las viviendas de nueva construcción desde 2014 en adelante.
- Fijación de precios de 9.8 euros por metro cuadrado para viviendas Kaltmiete (sin amueblar).
- Persecución de los llamados “alquileres usureros”: ningún alquiler preexistente podrá costar más de un 20% del precio fijado, esto es, más de 13 euros el metro cuadrado. Si el inquilino berlinés vive en un piso más caro que ese límite, podrá incluso demandar a su casero para que le baje el alquiler y, llegado el caso, que le devuelva la diferencia.
- En caso de realquilar un piso, es decir, encontrar un nuevo inquilino, el propietario no podrá pedir un alquiler superior con respecto al que se le cobraba al inquilino anterior. Podría incluso tener que bajar, si se trataba de un "alquiler usurero". Sólo si el piso estaba por debajo del precio fijado podría subirse un euro el metro cuadrado, y nunca una subida superior a cinco euros el metro cuadrado a lo largo de estos años de congelación de precios. El Ayuntamiento estará al tanto porque los dueños tendrán que registrar legalmente cada nuevo arrendamiento con la ciudad.
- Caso de mantenimiento y reformas del inmueble: se trataba de una estratagema habitual de muchos grandes tenedores, la justificación de reformas, a veces tan superfluas como una pintada de la fachada, para encarecer el piso. A partir de ahora los propietarios sólo podrán subir el alquiler un euro por metro cuadrado y bajo normas más estrictas. Eso sí, podrán hacerlo sin necesitar el permiso explícito del inquilino.
- Ya mismo existe una calculadora digital que ayuda a los inquilinos a calcular cómo quedará el precio de su alquiler.
- Para garantizar el éxito del programa se dotará de una partida económica al Departamento del Senado para el Desarrollo Urbano para que contrate a 250 empleados responsables de la correcta implementación y vigilancia.
Por qué se trataba de una medida esperadísima
- Porque según las últimas cifras oficiales de 2013, sólo el 43% de los alemanes son propietarios de vivienda. Según estadísticas que circulan en los medios, el número de residencias en alquiler en Berlín es del 85%. Son un país tremendamente dependiente del alquiler.
- Según el portal inmobiliario Immowelt, el precio de los alquileres ha subido en Berlín un 104% en los últimos diez años. Es decir, se han duplicado. Es una subida un 300% mayor de lo que lo han hecho los salarios en ese mismo tiempo. Actualmente, y también según Immowelt, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda berlinesa está en 11.60 euros, casi dos euros por encima del límite ahora fijado por el Ayuntamiento.
- Es una escalada considerable, pero más si la ponemos en perspectiva mundial. Aunque muchas grandes ciudades están sufriendo ese mismo incremento de precios, según el índice Global Residential Cities de la consultora Knight Frank el precio del alquiler berlinés subió un 21% entre 2017 y 2018. Crecían a más velocidad que en ningún otro sitio del mundo.
- Son cifras que escandalizan a la población alemana. Según sus parámetros, sólo un 4.4% de los apartamentos del mercado inmobiliario son asequibles para un individuo con el sueldo medio de la ciudad.
Con asequible se refieren, claro, a costar menos de un 30% del salario medio. Para hacernos una idea, según las cifras de Fomento el precio del alquiler en Madrid está en 10.7 euros por metro cuadrado de media (más o menos el precio berlinés), aunque los especialistas consideran que los nuevos alquileres deben ser algo más altos que eso. Son los problemas de las estadísticas oficiales, de la misma manera que según el índice de precios de los arrendamientos de Berlín los alquileres están en torno a 6.7 euros el metro cuadrado, muy lejos de la realidad según la ciudadanía. Otra diferencia: salario medio anual berlinés, 53.664 euros brutos y 35.575 netos. Salario madrileño: 26.292 brutos y 20.726 netos.
También, y según cifras de Fomento, el alquiler en Bilbao está a 11 euros el metro cuadrado. Es más caro vivir en la quinta ciudad con mayor oferta de empleo de España que en la primera alemana.
Por qué Berlín ha dado este paso
1 de mayo de 2019, macha contra el Mietenwahnsinn, la "locura del alquiler".
En parte por la movilización de la ciudadanía, que ha luchado incansablemente por señalar a grandes tenedores, como Deutsche Wohnen (un grupo de inversión que ostenta 110.000 viviendas berlinesas por sí solo), y movilizando medidas como la expropiación de la vivienda.
Segundo, porque el clima político ha facilitado este debate. El drama del alquiler ha sido abordado en favor de las clases pobres y medias por parte de todos los partidos políticos. Fueron precisamente los demócratas cristianos de Merkel los que aceptaron firmar en coalición con los socialdemócratas en el gobierno central medidas para frenar las subidas de los alquileres en 2014 que podían extenderse a las ciudades que así lo quisieran.
La norma de la Gran Coalición dictaba cosas como que los nuevos alquileres no podrían superar el 10% de la media que se paga por otras viviendas equivalentes, por metros cuadrados y características, según la zona y la localidad en que se encontrase y sólo aplicable a algunos distritos tensionados, lo cual limitaba mucho el margen de acción. Los cinco años que han pasado desde su implementación han demostrado que el parche parcial no han frenado el calentamiento, que no ha parado de crecer.
Ahora son precisamente los democristianos los que anuncian que recurrirán la norma de congelación de precios del tripartito izquierdista al Constitucional, así como las grandes empresas inmobiliarias también irán a los tribunales y amenazan con sacar del parque inmobiliario el (potencialmente) 30% de viviendas que ostentan por la vía de la "medida de uso por necesidad propia".
