En la región de Bruselas-Capital han decidido ponerse serios en materia de vivienda. Y quieren hacerlo con una iniciativa poco convencional: confiscando casas para luego arrendarlas. Eso sí, con letra pequeña. Sus problemas con la subida de precios, una oferta menguante de pisos en alquiler asequible y la "aguda crisis inmobiliaria" que padece la zona, ha hecho resurgir una vieja herramienta de la que disponen sus municipios desde hace más de una década: el Droit de Gestion Publique, o DGP, un recurso legal que les permite tomar las riendas de casas vacías, reformarlas y alquilarlas luego temporalmente a precios sociales.
Y dado que en Bruselas hay alrededor de 4.500 casas desocupadas, la medida puede tener un calado considerable. Su espíritu entronca con uno de los grandes caballos de batalla de los colectivos "pro vivienda digna": que en las ciudades hay miles de casas vacías que no salen al mercado y ayudarían a suavizar los precios.
"Crisis aguda". El entrecomillado está sacado de un informe reciente de la OCDE en el que se describe de esa forma la situación que atraviesa la región de Bruselas-Capital en materia de vivienda. En opinión de sus técnicos, la región belga padece una “aguda crisis inmobiliaria” que afecta de forma desigual a su población.
El cóctel no resulta desconocido en España: alza de precios, un mercado del alquiler cada vez menos asequible y parte de las familias destinando a arrendamiento un porcentaje de ingresos mucho mayor del recomendado. En su caso al cóctel se le suma un número significativo de viviendas desocupadas.
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¿Cómo solucionarlo? Una pregunta tal que así se hicieron las autoridades belgas en marzo 2022, cuando decidieron aplicar un pequeño cambio a su legislación que reforzó el Droit de Gestion Publique (DGP), una figura que en realidad existía en Bruselas desde hacía varias décadas sobre el papel y llevaba años a su alcance, pero que casi no se había trasladado a la práctica.
Para ser más precisos, lo que hizo hace ahora dos años el Parlamento de Bruselas fue aprobar un proyecto de reforma de la ley de gestión de la vivienda pública, lo que permitía ya desde 2003 a los municipios tomar de forma temporal una vivienda desocupada o en mal estado, renovarla y sacarla luego al mercado del alquiler durante cierto tiempo y a precios reducidos. El objetivo del cambio de 2022 era facilitar ese mecanismo: dejar claro cómo debe avanzar el procedimiento en cada etapa, eliminar trabas y crear un inventario regional de casas vacías.
Pero… ¿Cómo funciona el DGP? Lo explica con claridad la Bruxelles Logement, el organismo que trabaja en la accesibilidad de la vivienda en la región de Bruselas-Capital. En sus propias palabras, la DGP "permite a un operador de gestión pública hacerse cargo de forma temporal de la gestión de viviendas desocupadas o insalubres para renovarlas y alquilarlas a un precio reducido durante un período mínimo de nueve años". Y eso es así, reconoce, gracias a que en marzo 2022 el Parlamento aclaró el proceso y aportó recursos para activar el DGP.
"El objetivo es realizar las obras de renovación necesarias para que el inmueble cumpla con los requisitos del Código de Vivienda y pueda ser alquilado", precisa el organismo bruselense antes de aclarar que la medida se dirige a un perfil de arrendatario muy concreto, como familias que cumplen las condiciones para acceder a una vivienda social o que se han visto obligadas a dejar sus hogares.
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¿Puede tomar cualquier casa? No. Tanto cuando se adoptó la normativa, en 2022, como ahora, a través de Bruxelles Logement, las autoridades de la región recalcan que el DGP sigue unos pasos muy concretos y se aplica también en circunstancias bien definidas. Su foco se centra en viviendas desocupadas, que la inspección considere no válidas para arrendar o directamente declaradas "inhabitables". El mecanismo tampoco lo puede poner en marcha cualquiera. Únicamente está en mano de los 19 municipios de Bruselas-Capital y ciertos organismos públicos, como CPAS, autoridades autónomas o la agencia territorial.
Para aplicar la DGP las administraciones tienen que respetar también una serie de etapas, incluido un primer análisis y examen in situ, estudios y un diálogo con el propietario. El proceso lo cierra el alquiler, que durará un mínimo de nueve años.
En mazo 2022, cuando el Parlamento de Bruselas aprobó los cambios en la norma, la revista Trends Tendances aportaba algunas claves más, como que el DGP puede aplicarse tanto de forma voluntaria, con el acuerdo del dueño, como forzosa, lo que ocurre cuando el propietario incumple la ley de manera reiterada e imprudente.
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Cuestión de facturas… Para entender el DGP hace falta conocer dos claves. La primera tiene que ver con los costes. Las autoridades de Bruselas aclaran que, una vez avanzado el proceso, este no finaliza hasta que "todos los gastos ocasionados por la gestión y renovación del alojamiento son reembolsados de manera íntegra por los alquileres". De hecho, en caso de que el dueño de la casa quiere recuperarla antes de tiempo deberá asumir "el reembolso íntegro" de todas las facturas.
Dicho de otro modo, los alquileres se encarga de recaudarlos la propia administración bruselense para recuperar así los gastos que haya exigido preparar la vivienda para su arrendamiento. Bruxelles Logement insiste en cualquier caso en las ventajas del DGP para los dueños, que, recuerda, se ven liberados de sanciones y ven cómo su propiedad deja de degradarse e incluso gana valor.
…Y casas desocupadas. La segunda clave es lo que dice la normativa de Bruselas sobre las viviendas vacías. Bruxelles Logement es también bastante claro al respecto: "Mantener desocupado un edificio o parte de un edificio destinado a viviendas durante más de 12 meses constituye una infracción administrativa según el Código de la Vivienda de Bruselas". El objetivo, aclara la institución, es "luchar contra las numerosas viviendas vacías" que hay en la región y animar así a sus dueños a ponerlas en alquiler o buscar otras formas de aprovecharlas.
"El importe de la multa es de 500 euros por metro lineal de fachada, multiplicado por el número de niveles desocupados y el número de años que lleva desocupado el edificio desde que se constató por primera vez que estaba desocupado. Los sótanos y áticos sin terminar no se incluyen en este cálculo", abunda. Al dueño se le da un plazo de varios meses para explicar la situación de la casa e incluso puede optar a ayudas de la administración para alquilar o reformar la propiedad.
De la teoría… A los hechos, que es lo que ya están haciendo algunos municipios del área de Bruselas. En febrero RTBF publicaba que las autoridades de Ixelles, uno de los 19 municipios de la región de Bruselas-Capital, ha decidido pasar a la práctica y ha identificado cinco viviendas que, por sus características, podrían derivarse a una gestión pública. “Son edificios en los que el dueño no puede o quiere mejorar la propiedad y alquilarla”, explica la responsable de Vivienda.
Su villa no es la única que parece haberse fijado en las ventajas del DGP. Le Soir habla también de Etterbeek y Saint-Gilles, otros dos municipios de la región belga que pronto podrían ver cómo se "requisan" propiedades tras el impulso que recibió la ley de gestión pública hace dos años. Que se haga ahora y no antes, a pesar de que la herramienta ya existía, se explica por el nuevo escenario que se abrió en 2022. Hasta entonces, explicala ministra de Vivienda a Le Soir, la administración corría un "riesgo" al tomar una propiedad y reformarla. "Una vez realizadas las obras, el dueño podía presentarse y recuperar la gestión del edificio".
¿Pero tantas casas vacías hay? Miles. El dato lo aportó hace no mucho un estudio encargado por el área de Vivienda de Bruselas y resulta revelador: muestra que en Bruselas hay alrededor de 4.500 viviendas que permanecen desocupadas de forma ilegal. Los investigadores calcularon la cifra tras aplicar una serie de pautas y algoritmos: estimaron que la región hay entre 17.000 y 26.400 viviendas vacías y que cerca de 10.000 edificios pueden considerarse "sospechosos".
Al fin y al cabo, reconocen sus responsables, una vivienda puede estar vacía durante un tiempo, por ejemplo entre dos mudanzas. Sus cálculos muestran unas tasas de desocupación que acabó llevándoles a asumir que aproximadamente 4.500 viviendas vacías en Bruselas supone una cifra más que realista.
Imagen | Yannis Papanastasopoulos (Unsplash)
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