La idea es desde luego tentadora: echarse dos, tres o incluso cuatro años viviendo de alquiler en un piso sin pagar ni una sola mensualidad, a cambio únicamente de entregarle al casero un depósito que se recupera cuando finaliza el contrato. Suena casi a ciencia ficción inmobiliaria, pero en el mercado residencial de Corea del Sur llevan años aplicando una receta muy similar. Incluso tienen un nombre propio para ella: Jeonse, palabra que durante un tiempo sonó casi a "cuadratura del círculo" para los arrendadores, los inquilinos e incluso la economía del país.
Hoy el jeonse se ve con un recelo creciente. El motivo: hay quien ha abusado del sistema o directamente se ha aprovechado de él para cometer fraudes.
¿Qué es el jeonse? Otra forma de abordar el mercado inmobiliario que se ha hecho bastante popular en Corea del Sur, diferente de la compraventa o el alquiler convencional. Su filosofía es bastante sencilla: el inquilino entrega cierta suma de dinero en depósito a su casero a cambio del disfrute de su vivienda. Eso sí, con dos condiciones. Primero, que mientras dure el contrato el arrendador podrá usar ese efectivo para sacarle el máximo rendimiento. Segundo, que cuando finalice el período de alquiler devolverá la suma al inquilino. Un win-win de manual.
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La letra pequeña. Lógicamente el jeonse tiene letra pequeña. Y algunas características que no lo dejan al alcance de cualquier inquilino. La fianza que debe entregar al casero suele ser más que considerable, equivalente a entre el 50 y 80% del valor de mercado de la vivienda, según precisa Acuity, por lo que los depósitos llegan a sumar cientos de miles de dólares. Habitualmente el 10% se aporta a modo de fianza inicial; el resto durante la mudanza. El inquilino acaba recuperando todo el dinero, cierto; pero al cabo de los años, una vez finaliza el período de alquiler pactado. Y al menos en 2021 estos duraban dos años con opción a prorroga.
¿Qué ventajas tiene? Para el inquilino son evidentes. Con el jeonse puede alquilar una casa sin tener que hacer frente a mensualidades. Su vivienda la paga de otra forma, con el depósito de una más que considerable suma de dinero. De esa forma no pierde los ahorros que haya logrado reunir y sigue reuniendo dinero de cara a comprarse su propia vivienda. "Muchos coreanos ven el jeonse como un gasto de vivienda más económico que el alquiler mensual y un paso clave para lograr el sueño de ser propietarios", explican desde la firma Asia Society.
Si la fórmula resulta interesante también para el casero es por lo que puede hacer con ese dinero mientras dura el contrato. Para él es una suerte de crédito libre de intereses que puede depositar a su vez en una cuenta bancaria de alta rentabilidad o con el que realizar otras inversiones. El objetivo: rentabilizarlo al máximo. "En lugar de cobrar el alquiler mensual, el dueño puede reinvertir", añade Cuity.
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¿Cuál es su origen? El jeonse no es la única fórmula de arrendamiento que se aplica en Corea del Sur, donde también se usa por ejemplo el weolse, más similar a un contrato convencional y en el que se incorpora la figura de la fianza y el alquiler mensual. Si en el mercado inmobiliario surcoreano acabó triunfando la fórmula del jeonse fue por una suma de factores. El primero es probablemente cultural.
Se cuenta que hace siglos, durante la dinastía Goryeo, se aplicaba un esquema similar entre los agricultores coreanos para el arrendamiento de las tierras. El segundo factor, fundamental, es de carácter histórico y económico. El sistema tal y como se conoce hoy se citó ya en la Ley Civil de 1959 y empezó a popularizarse en Corea del Sur a lo largo de los años 60, coincidiendo con un contexto marcado por el cierre del grifo de los préstamos hipotecarios y el incremento de precios.
Una valiosa inyección de recursos. "El jeonse actuó como una solución bancaria privada a un mercado inmobiliario recalentado, permitiendo a dueños e inquilinos beneficiarse de un contrato de arrendamiento", recuerda Asia Society. Durante un tiempo, hasta los años 90, la fórmula sirvió en parte para impulsar el desarrollo económico del país. Otras fuentes apuntan que un tercer factor sin el que resulta difícil explicar su popularidad son los altos tipos de interés.
"Se extendió en medio de una rápida urbanización, sobre todo debido a las limitaciones del mercado de financiación de la vivienda —anota Acuity—. En medio de altas tasas de interés y una débil financiación, los dueños utilizan el jeonse para acceder de forma rápida a grandes sumas de efectivo. Desde la perspectiva de un inquilino, el costo de vida con jeonse es menor que con el alquiler mensual".
Una fórmula bien acogida. La propuesta de alquileres sin arrendamientos y enormes depósitos al alcance de los caseros fue lo suficientemente atractiva como para convencer a una parte relevante del mercado surcoreano. Muy relevante. En 2021 Asia Society estimaba que el jeonse se aplicaba en el 70% de los contratos de alquiler de Seúl y KOSIS muestra que en 2012 la fórmula estaba casi empatada con el arrendamiento mensual con depósito en el conjunto del mercado inmobiliario.
Perdiendo fuelle. Con el paso de los años sin embargo el jeonse parece replegarse en el sector. Hace poco el diario The Korea Times dedicaba un artículo precisamente a esa pérdida de terreno: los datos que maneja muestran que solo el 46,9% de los 123.669 contratos de arrendamiento cerrados en la capital surcoreana entre enero y marzo se ajustaron al esquema jeonse. Es un porcentaje significativo, pero marca el nivel más bajo para un arranque de año desde 2011, cuando las autoridades empezaron a recopilan información. El 2020 suponía el 61,6%.
The Korea Times va más allá y apunta que la pérdida de terreno de la fórmula de arrendamiento es especialmente pronunciada en el caso de las "villas", pequeños edificios residenciales de cinco plantas. El jeonse supuso en ese nicho concreto de mercado apenas el 36,3% frente al 59,1% que alcanzaron entre los apartamentos.
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De la teoría a la práctica… Va un trecho que ayuda a entender por qué el jeonse, si bien sigue gozando de un peso relevante en el sector, ya no se mueve en los niveles de hace varias décadas. A lo largo de los últimos años se han publicado reportajes de inquilinos que no han recuperado sus depósitos tras la finalización del alquiler. En ocasiones hablan directamente de "fraudes" que los dejan en la ruina, con deudas que en los casos más trágicos han derivado en suicidios.
El otoño pasado The Korea Herald hablaba de que, solo entre enero y julio de 2023, se contabilizaron casi 4.500 víctimas de fraudes de viviendas de alquiler con perjuicios por valor de unos 376,5 millones de dólares. The Korea Times apunta también que los niveles mínimos en los contratos jeonse de Seúl se explican, al menos en parte, por la alarma que se ha generado entre los inquilinos.
"A medida que bajan los precios de la vivienda, la proporción de alquileres mensuales ha superado a la de contratos de jeonse, en gran parte debido al mayor riesgo de no recuperar la totalidad de la fianza del alquiler", advierte la firma R114. En no pocos casos los afectados no solo pierden sus ahorros: para hacer frente a los depósitos que exige el jeonse solicitan préstamos bancarios con la intención de ir pagándolos poco a poco y la confianza de que, tras el alquiler, los recuperarán.
"Mi sueño se ha desvanecido". La frase es de Park Hyeon-su, de 37 años, quien hace poco relataba a AFP su caso: a base de jornadas maratonianas y mucho trabajo logró reunir 73.000 dólares y entregar un depósito. Tras entregar el dinero su supuesto casero se esfumó. "Mi sueño de tener una casa se ha desvanecido, por no hablar de casarme o tener un hijo". En otro caso, el dueño de la casa arrendada la vendió y desapareció con su depósito. Channel New Asia asegura que a lo largo de los últimos años miles de personas han padecido el "fraude del jeonse".
La ley ofrece cierta seguridad a los inquilinos y las transacciones pueden estar cubiertas por seguros de arrendamiento, pero The Korea Times precisa que por sus peculiaridades no todos cumplen las condiciones para suscribir esos blindajes. Esa sería por ejemplo una de las razones de que la fórmula haya perdido más campo en el arrendamiento de villas. Las autoridades de Corea del Sur también han movido ficha para facilitar que los caseros puedan devolver los depósitos tras el alquiler.
Suma de factores. El temor a los fraudes o no recuperar los depósitos no es el único factor que explica la el "pinchazo" del jeonse. Si bien ese es un factor clave, al que se apunta en la propia Corea, en juego hay otros. Por ejemplo, durante la crisis financiera de 2007-2008 ya se comprobó que cuando caen los tipos de interés los caseros tienen menos incentivos para desear grandes depósitos que poder destinar a cuentas de ahorros. En esos casos pueden preferir los contratos de alquiler mensual más similares a los que estamos habituados en Europa.
Ya en 2021 Asia Society apuntaba que, con tipos de interés de referencia inferiores al 1%, la situación era de aquella similar. Otro factor que puede hacer que pierdan interés para el arrendador es la mayor duración de los contratos, suscritos por dos años prorrogables. Un tercer factor clave es el del propio precio de la vivienda, directamente relacionado con el importe de los depósitos que se pactan.
Imagen | Chinh Le Duc (Unsplash)
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