Pese a que las cifras de Idealista y del Ministerio de Fomento son dispares, hay algo en lo que sus análisis sí coinciden: el precio del alquiler en España ha crecido durante los últimos años. Es una tónica común a todas las grandes ciudades occidentales, en el que es ya uno de los grandes debates generacionales de nuestro tiempo. ¿Cuáles son las causas? Tanto ayuntamientos como vecinos han identificado en el turismo uno de los principales problemas. Y en concreto, en el efecto causado por Airbnb en el mercado local. Un reciente estudio ha analizado el caso de Barcelona para estimar su impacto verdadero.
¿Y bien? Quienes apuntan a Airbnb tienen parte de razón. El trabajo atribuye a la aplicación un incremento de hasta el 2% en el precio del alquiler. Hay una gran disparidad entre los barrios más turísticos y los menos. En aquellos más afectados (el decil más alto), el coste de la vivienda alquilada ha crecido hasta un 7% por culpa de Airbnb. El motivo es simple: al detraer pisos del mercado del alquiler para derivarlos al vacacional, la oferta se ha reducido, disparando marginalmente los precios del resto de viviendas.
Es una lógica económica implacable.
Culpas. Sucede que el fenómeno es más complejo. Los autores del estudio, investigadores de la Universidad Autónoma de Barcelona y de la Universidad de París Saclay, admiten que Airbnb sólo explica una parte del aumento del precio del alquiler: "Aunque los efectos en los alquileres no son pequeños, no pueden explicar el grueso de incrementos agregados que la ciudad ha experimentado entre 2012 y 2016". Dicho de otro modo: el turismo es un factor importante a la hora de explicar la escalada de precios, pero no el único. Los precios de venta, por ejemplo, han crecido un 5,3% en el cómputo de la ciudad y un 19% en los barrios más turísticos.
La falta de vivienda nueva y la estricta regulación municipal pueden contribuir al problema.
Tendencia. Hay una alta correlación entre la presencia de Airbnb en un barrio determinado y el empuje alcista del mercado. Otros trabajos la han identificado con anterioridad y en otras ciudades. El año pasado, por ejemplo, un estudio de la Universidad McGill atribuía a la aplicación un aumento del 1,4% del alquiler en la ciudad de Nueva York. Otro grupo de investigadores, centrados en el cómputo global de Estados Unidos, concluía que por cada incremento del 1% en el número de pisos ofertados en Airbnb los precios del alquiler crecían un 0,018% (y los de venta, un 0,026%). Es una tendencia clara.
Soluciones. Para numerosos ayuntamientos, la narrativa es conveniente, ya que centra el problema del alquiler en una gente externo y no tanto en su propia gestión. De ahí que muchas ciudades hayan empezado a adoptar medidas:
- Palma prohibió el año pasado todo arrendamiento turístico. Según el municipio, el número de pisos turísticos ha aumentado un 50%, mientras los alquileres lo han hecho un 40%.
- Valencia adoptó una política más sutil: sólo podrían destinarse a Airbnb los bajos y los primeros pisos de los inmuebles.
- Barcelona ha limitado al 10% el incremento del alquiler sobre el índice de referencia. Afectará a los barrios "tensos", allí donde hay una "falta acreditada" de oferta.
- Madrid quiere clausurar el 95% de pisos turísticos en la almendra central. Sólo podrán operar los que tengan "acceso independiente".
Resto del mundo. San Francisco fue una de las primeras ciudades del mundo en imponer límites a la proliferación de viviendas destinadas a Airbnb. En un periodo breve de tiempo los alquileres se redujeron hasta un 5%, aunque las conclusiones a gran escala fueron menos esperanzadoras. Los Ángeles yha introducido una medida similar a la de Barcelona, imponiendo un aumento máximo del 8%. París hizo lo propio durante dos años. Ámsterdam obligará a los compradores de nuevos pisos a vivir en ellos, y Portugal ha abierto un programa de rentas controladas destinado a familias con ingresos reducidos.
De momento está funcionando regular.
Crisis. Es de prever que otras ciudades españoles se sumen a las medidas regulatorias. Tanto el precio del alquiler como la turistificación preocupan al electorado joven y urbano. En Madrid, por ejemplo, un grupo vecinal se ha movilizado para protestar por la venta de vivienda social a un grupo de inversión privado hace seis años, siguiendo el ejemplo de Berlín. En un contexto de sueldos bajos y alquileres altos, cada vez más jóvenes se ven obligados a optar de pisos prestados por un familiar. Es ya la solución habitacional más común para el 18% de los emancipados entre los 16 y los 29 años, prueba de una crisis recrudecida.
Imagen: Martin Ti
