La subida de los tipos de interés ha puesto el mercado hipotecario patas arriba. A consecuencia, los préstamos que los bancos conceden a las familias llevan encareciéndose durante los últimos meses. Y eso se traduce en mensualidades hipotecarias mucho más altas que afrontar. Concretamente, el esfuerzo que los hogares hacen es el más grande en décadas, dedicando gran parte del salario a cubrirlas de manera casi insostenible.
El esfuerzo hipotecario más grande de la historia. El euríbor, indicador de referencia para la mayoría de hipotecas en España, se situó ayer en el 3,65% y marcó máximos desde 2008, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria. Y el impacto ya se siente en los bolsillos de los hogares. Ahora mismo, una familia con ingresos medios ya destinaría un 33,6% de ellos a pagar una hipoteca media, según calcula CaixaBank Research a partir de datos del Banco de España.
Pero a eso hay que sumar la denominada tasa de esfuerzo hipotecario teórico, que lleva creciendo desde 2021 y no se detiene. Así que el estudio de CaixaBank prevé que el porcentaje rondará el 38% en esta primera mitad de 2023. Un escenario que está varios puntos por encima del 30% de los ingresos familiares que los expertos financieros fijan como límite saludable y no hemos visto desde hace 10 años.
¿Qué implica? Que la vivienda ya no es accesible para todo el mundo. Para hacerse una idea del impacto que tienen las subidas del euríbor, una subida del coste de las hipotecas al 4%, niveles que ya acariciamos, se traduce en que solo un 28% de los hogares podría costearse una vivienda nueva y el 54% una vivienda de segunda mano, según cálculos de Unreal State usando los datos de rentas del INE y teniendo en cuenta un precio medio para obra nueva de 250.000€ y de 170.000€ para segunda mano.
Pero los tipos subirán aún más. Lo peor aún está por llegar. El Banco Central Europeo ya adelantó hace unos meses que tiene intención de subir los tipos al 3,5% con el objetivo de reducir la demanda y la inflación. Eso quiere decir que los ahorradores saldrán beneficiados mientras los deudores, o los hipotecados, sufrirán. Y mucho. Además, los niveles tardarán en volver a la normalidad, ya que conseguir el objetivo de reducir la inflación al 2% aún está bastante lejos.
Menos demanda. Como es previsible, al subir las hipotecas, la gente demandará menos préstamos, algo que ya se ha empezado a notar durante el final de 2022 y los primeros meses de 2023. CaixaBank Research prevé que este año se vendan en España sólo unas 480.000 casas, un 26% menos que el año pasado. La mayor caída surgirá en el mercado de segunda mano, que ha creció mucho en 2022, mientras que la construcción de vivienda seguirá a un ritmo de unas 110.000 unidades por año, muy por debajo de los niveles anteriores.
Adiós a los ahorros. En total, las familias ahora no solo están haciendo frente a la subida de tipos de interés y la inflación. Tal y como explica Mikel Echevaren, consejero delegado de Collier, en este artículo de El Confidencial, "hay un tercer factor del que no se está hablando y que es incluso más importante que la inflación: el incremento del IRPF a las familias". Como dice, "entre los tres van a consumir casi todos los ahorros de las familias generados durante la pandemia, eso anticipa menores ritmos de ventas y una detracción del consumo".
Los alquileres, la misma historia. Tal y como hemos comentado en Magnet anteriormente, la situación del mercado inmobiliario también ha cambiado mucho en los últimos 12 meses. Un estudio de Idealista señala que el esfuerzo de los inquilinos para pagar el alquiler también se ha disparado drásticamente. El mayor caso lo encontramos en Barcelona, donde la cuota se ha disparado hasta el 47,5%. Tras la capital catalana se sitúan Bilbao, que alcanza hasta el 38,3%, Madrid, que pasa del 33,1% al 37,7%, y San Sebastián, donde el esfuerzo crece del 31,5% al 35,4%.
Según el último informe de precios de Idealista, enero concluyó con una subida mensual del precio del alquiler en el mercado español del 1,5%, alcanzando los 11,6 euros/m². Se trata del precio máximo histórico registrado por la compañía desde que se fundó en el año 2000.
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