Espaldarazo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a la limitación del mercado de alquiler residencial para beneficiar la contención de precios: según Luxemburgo su nueva normativa para limitar la expedición de licencias de pisos turísticos “está justificada por una razón imperiosa de interés general”, y esa razón es “la lucha contra la escasez de viviendas destinadas al alquiler de larga duración”. Se trata de una sentencia que podría tener consecuencias en nuestro país.
Qué decía la ley francesa de finales de 2018 sobre alquileres a corto plazo: el Código de la Construcción y la Vivienda de Francia estableció que los Ayuntamientos de las regiones con más de 200.000 habitantes, así como todos aquellos situados en los tres distritos limítrofes con París, que consideren que el mercado de la vivienda residencial está tensionado, pueden obligar a que el alquiler esporádico sea de un máximo de 120 días al año.
A partir de ahí, para poder alquilarlo deberá pedirse previamente una autorización de cambio de uso de un inmueble. Al ser un trámite condicional previo, la vigilancia de los municipios no es a posteriori sino a priori, lo cual lo hace mucho más efectivo.
Además, cada municipio podía determinar, según su valoración de la situación del mercado, el precio de las multas o el nivel de requisitos para la obtención de la licencia. Por ejemplo, para conseguir ese cambio de uso de residencial a turístico París exige al propietario que compense los metros cuadrados “perdidos” al turismo dentro del uso residencial, bien poniendo otra vivienda disponible dentro del mismo distrito o reacondicionando oficinas y locales comerciales. Se trata de un parapeto que no sólo evita que salgan más viviendas del mercado residencial de las que entren, sino que perjudica especialmente a los pequeños propietarios.
La pelea judicial: en un mes desde la puesta en vigor de la norma las autoridades parisinas hicieron tanto dinero en multas como las que habían logrado sumar en todo el año anterior. La sanción media rondaba los 13.000 euros, y de los 118 propietarios perseguidos sólo dos decidieron adquirir después la licencia turística. Entre estos afectados estuvieron las pequeñas firmas Cali Apartments SCI y HX, que denunciaron. Los tribunales franceses decidieron elevar la cuestión al TJUE para constatar que la ley francesa estuviese en consonancia con la directiva europea. Se trataba de un tema importante a nivel comunitario, ya que hay otras 21 ciudades europeas que están intentando o tienen recién aprobadas normativas en este sentido.
Un bien mayor: es decir, lo que estaba en duda es si con esta norma se estaba vulnerando la libertad económica del sector servicios o si prima el bien superior de proteger el derecho a la vivienda. Los jueces europeos han considerado aplicar un “régimen de autorización” previa en determinados servicios está justificado “por la imperiosa razón del interés general” siempre que sea “proporcional”, y que en este caso lo era. Es un mecanismo razonable.
¿Y qué pinta en todo esto Airbnb? Los pisos turísticos que infringieron la norma fueron detectados a través de una plataforma de este tipo (la sentencia no especifica cuál) por una comisión a la que podríamos llamar la “policía anti-Airbnb”. Además, la misma ley contemplaba la sanción a este tipo de plataformas que no se responsabilicen de hacer ese trabajo de cribado para detectar qué pisos están operando con licencia y cuáles no. En concreto, y según las estimaciones de París, el 80% de los anuncios en Airbnb en París no tienen número de registro. Por todo esto la sentencia del TJUE también interesaba a estas plataformas.
Siguiente parada: aún menos permisividad. Si la industria hotelera tiene 650.000 habitaciones en toda Francia, Airbnb tiene en cartera 450.000 viviendas disponibles. En París son 65.000, frente a las 80.000 plazas hoteleras. Para alcaldes socialistas como Anne Hidalgo son cifras intolerables, de ahí que su Ayuntamiento planee realizar una consulta a los parisinos sobre la idoneidad de rebajar los criterios de alquiler antes de la obtención de licencia de los actuales 120 días a 30 o 60 días. Aunque sea un referéndum local sin efectos legales, sus resultados meterán presión en el Parlamento estatal.
