Durante décadas, el mercado inmobiliario de China parecía no tener límites. Grandes empresas como Evergrande construyeron ciudades, crearon empleos, le dieron a la clase media algo en qué invertir sus ahorros y enriquecieron a los gobiernos locales que les vendieron tierras. En el camino, ayudaron a contribuir a un crecimiento económico que asombró al mundo. Ahora, los precios se han vuelto demasiado altos y el gobierno está tratando de frenar una posible crisis inmobiliaria sin precedentes.
También está enviando un mensaje: ninguna empresa es demasiado grande para fracasar. Y para entender todo lo que está sucediendo con su mercado inmobiliario hay que preguntarse por qué Evergrande podría convertirse en el Lehman Brothers chino.
El contexto. La economía china pudo recuperarse rápidamente de la pandemia del Covid, lo que ayudó a sostener un boom inmobiliario. La huella del sector se ha vuelto tan grande, con la producción de bienes raíces y los servicios inmobiliarios que representan el 29% del PIB del país, que absorber una desaceleración significativa de la vivienda afectaría al crecimiento general. Ese 29% rivaliza con Irlanda y España en sus picos anteriores a la crisis financiera. Y es complicado ver cómo se puede evitar una desaceleración incluso si se contuvieran los problemas bancarios.
Y claro, las autoridades chinas ejercen una enorme influencia sobre el mercado de la vivienda y, en el pasado, han utilizado una serie de herramientas para ajustar y estimular alternativamente el mercado. Pero el problema no es solo mantener la estabilidad, sino también mantener la escala de producción y empleo. El hecho de que los metros cuadrados de vivienda per cápita en China ya compitan con los de economías mucho más ricas como Alemania y Francia es aleccionador.
Este gráfico que publica hoy @krogoff me parece relevante para contextualizar la crisis del sector inmobiliario chino. En 2017, el PIB del país ya dependía en casi un 30% del ladrillo. Más que en España durante el pico de la burbuja. https://t.co/aBLSysvxbQ pic.twitter.com/QqLyovCBQj
— Juan Ramón Rallo (@juanrallo) September 21, 2021
El colapso del gigante. Evergrande no ha sido si no el detonante de todo lo que se estaba forjando bajo tierra y muestra las grietas en el mercado inmobiliario de China. Era su principal constructora, sus grúas salpican los horizontes del país. Pero ahora se está derrumbando bajo el peso de más de 300.000 millones en deuda. Y lo que está en juego es mucho más que el destino de una sola empresa: los problemas de Evergrande han generado temores de que el mercado inmobiliario y comercial, que impulsa hasta un tercio de la segunda economía más grande del mundo, pueda derrumbarse.
Los compradores están desesperados, esperando que se completen 1,6 millones de apartamentos. La compañía tiene casi 800 proyectos en desarrollo. A los proveedores de materiales de construcción se les adeuda más de 100.000 millones en pagos. Los trabajadores están entrando en pánico porque los préstamos que hicieron no se pueden reembolsar. Esto ha desencadenado una reacción en cadena, empujando a los mercados de valores a la baja mientras las constructoras caían.
¿Qué les ha pasado realmente? Que ser un símbolo de los excesos de la burbuja inmobiliaria china tiene sus consecuencias. Creció de modo desmesurado en los buenos años a principios de siglo. Su modelo de negocio aprovechó el crédito fácil para construir con dinero prestado ―por los bancos, por sus proveedores, de sus clientes e incluso por sus empleados― edificaciones que vendía antes de estar terminadas. Con ese dinero ejecutaba nuevos proyectos.
Este modelo de negocio les abrió la puerta en numerosos sectores, desde el financiero, a los EVs, pasando por el fútbol. Pero el año pasado comenzó a verse en dificultades. ¿Por qué? Los organismos reguladores lanzaron una serie de medidas para evitar unos niveles de deuda alarmantes en la economía, y en el sector inmobiliario en concreto: esta industria acumula 4,26 billones de euros de deuda. Desde entonces, las compañías ya no pueden recurrir a la venta por adelantado de sus promociones, lo cual ha supuesto graves problemas de liquidez para Evergrande.
¿Responderá el gobierno? El problema, en muchos sentidos, también es obra de Pekín, y el impacto de un colapso de Evergrande dependerá en última instancia de lo que haga el gobierno chino. Los problemas de Evergrande se derivan de las nuevas restricciones a la venta de viviendas mientras Pekín intenta controlar los precios inmobiliarios y abordar las crecientes preocupaciones sobre el precio de las viviendas. Además, también es un golpe de atención a los magnates del ladrillo que pidieron mucho dinero prestado en los últimos años.
Si bien los observadores del mercado una vez dieron por hecho que Pekín intervendría a la primera señal de angustia, las agencias de calificación, los bancos y los inversores han tenido en cuenta un posible incumplimiento. Muchos ahora predicen que el gobierno no intervendrá hasta que otros promotores inmobiliarios comiencen a fallar y representen un riesgo colectivo para el sistema financiero en general.
Las dos opciones de Pekín: Los reguladores podrían intervenir y obligar a los bancos estatales a dar a la empresa el dinero que necesita para pagar a sus proveedores, trabajadores, compradores y empleados. Pero otras empresas harían lo mismo, emborrachándose de deudas y alimentando una burbuja inmobiliaria cada vez mayor. O podría dejar que Evergrande fracase por completo, lo que resultaría en un colapso de la economía.
Es todo el mercado inmobiliario. Al igual que Evergrande, otros promotores inmobiliarios chinos tienen cientos de deudas y los reguladores los obligan a pagarlas según las reglas de las "tres líneas rojas" que tienen como objetivo limitar la exposición del sistema bancario a la propiedad. Es decir, el mercado inmobiliario está comenzando a desacelerarse, y las prácticas de la industria que ayudaron a impulsar las ventas y mantener a flote a las constructoras, como la venta anticipada de propiedades antes de que se completen, se están cuestionando.
Viene de lejos. Evergrande ejemplifica los problemas que han perseguido a la economía china durante años, sin llegar nunca a una crisis en toda regla. Los mercados inmobiliarios están inflados en todo el país. Un factor determinante de la creciente crisis de la vivienda es que China apenas tiene impuestos a la propiedad, lo que convierte a los bienes raíces en un activo tentador. La mayoría de las empresas en China son, hasta cierto punto, empresas inmobiliarias que invierten en propiedades a gran escala.
La clase media urbana china, uno de los grupos más importantes para el apoyo del Partido Comunista Chino, ha invertido mucho en propiedades. Eso los ha convertido en entusiastas especuladores inmobiliarios y, a menudo, ha dado lugar a grandes protestas después de los intentos locales de controlar los precios, lo que ha llevado a las autoridades a retroceder.
Gracias al extraordinario crecimiento de China y al kit de herramientas de que dispone su gobierno, estos problemas han permanecido bajo tierra. Pero la preocupación de que Evergrande se convierta en el Lehman Brothers chino está empujando a soluciones cada vez más drásticas.
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