España cuenta con más de tres millones de casas vacías, un problema soterrado y prolongado en el tiempo tras el estallido de la crisis inmobiliaria que simboliza las disfuncionalidades del mercado de vivienda nacional. Quizá consciente de ello, y quizá limitado en otros ámbitos a la hora de afrontar la creciente escalda de precios tanto en el mercado del alquiler como en el de compraventa, el gobierno de Pedro Sánchez desea acotar el problema de una vez por todas. ¿Cómo?
He ahí el problema. Hasta ahora, las iniciativas contra las viviendas vacías, ya fueran dirigidas a los propietarios particulares o a la banca privada, poseedora de la mayor parte del stock, habían surgido de las comunidades autónomas. Gobiernos como el andaluz o el catalán plantearon en su momento expropiaciones temporales, y otros como el vasco optaron por medidas similares y cánones contra las mismas. Sus éxitos han tenido un carácter limitado, y ahí entra en juego el gobierno estatal.
Por el momento, la idea se ha trasladado a los medios de comunicación en forma de globo sonda. El ejecutivo tantea la posibilidad de regular la materia, pero su exigua condición parlamentaria le ata de pies y manos. Sin embargo, se han deslizado algunas ideas: "medidas coercitivas", sanciones de diverso calado y la protección legal y efectiva del parque de viviendas sociales, de tal modo que no terminen en manos de fondos interesados meramente en la especulación inmobiliaria.
Pero quedan dudas por resolver. ¿Se impondrá un impuesto a las viviendas vacías? ¿Se normalizará la expropiación temporal, como trataron de hacer las comunidades autónomas? ¿Irán destinadas a alquileres sociales? Son cuestiones que una legislación futura deberá resolver, pero que en otras partes de Europa ya se han planteado. Aquí va un pequeño resumen:
Países Bajos: ocupar en zona gris
Ocupar viviendas vacías cuenta con cierta tradición política en Países Bajos. Una serie de crisis inmobiliarias durante la década de los sesenta provocó que miles edificios quedaran vacíos, lo que unido a los precios crecientes empujó a muchos holandeses a la ocupación. En 1971, el Supremo otorgó amparo legal a las ocupaciones: ningún desalojo podría darse si el dueño del inmueble no ponía una denuncia y llevaba a juicio a sus ocupantes. Un proceso largo y complejo.
En 2010 la situación cambió. El gobierno aprobó la ley "anti-kraak", que permitía desalojos más rápidos sin necesidad de mediación judicial. A las protestas posteriores le siguió una nueva ley que buscaba un término medio: ahora, los ayuntamientos pueden obligar a los dueños de inmuebles vacíos a encontrar inquilinos en menos de un año, al tiempo que acordar condiciones de desalojo inmediato con los potenciales okupas en caso de que la vivienda se venda o tire abajo.
En esencia, permite armonizar soluciones entre quienes ocupan y los propietarios. Es una zona gris. La crisis inmobiliaria en las grandes ciudades, como Ámsterdam, ha llevado a los ayuntamientos a imponer multas de hasta 2.500 euros por cada vivienda vacía. El problema es tan grande en Países Bajos que el gobierno ha reconvertido antiguas cárceles en bloques de viviendas.
Alemania: impuestos y demoliciones
Alemania tiene un proverbial problema de viviendas vacías, especialmente en el este. Son más de un millón. A finales de la pasada década el gobierno federal inició un programa de demolición. A nivel local, la situación varía. Ciudades como Hamburgo contemplan en su legislación municipal políticas de expropiación para aquellas propiedades residenciales que hayan pasado vacías más de cuatro meses. Se puso en marcha de forma extraordinaria para dar cobijo a los refugiados.
En el plano nacional, Angela Merkel desea recuperar el Grundsteuer C, un impuesto especial a la propiedad de la tierra inmobiliaria instaurado brevemente por Adenauer en los sesenta. El impuesto buscaría neutralizar el interés especulativo de algunos propietarios, que optan por no edificar o alquilar sus propiedades en periodos de mercado alcista con la esperanza de obtener más por su venta o alquiler posterior. Es prerrogativa municipal y sigue encallado en el Bundestag.
En función del lander o de la ciudad, se pueden encontrar leyes que obliguen al alquiler forzoso o a la expropiación.
Francia: tasas anti-especulación
A nivel nacional, Francia cuenta con la Ley de Solidaridad y Renovación Urbana, aprobada en 2001. La legislación obliga a los centros municipales a establecer cuotas de vivienda social, al tiempo que marca plazos muy breves (apenas dos meses) para los propietarios jurídicos que cuenten en su haber con viviendas vacías. Si es así, y si la ciudad supera los 200.000 habitantes (y cuenta con exceso de hogares desocupados y baja oferta de alquiler), los ayuntamientos pueden imponer tasas de carácter progresivo (en función del tiempo que la casa continúe vacía).
De forma paralela, municipios como París han implementado sus políticas particulares. En 2015, obligó a todos los propietarios que contaran con pisos vacíos a pagar el 20% de su valor de mercado. Dada la escasa efectividad de la medida, que buscaba acelerar las ocupaciones y alquileres, París aumentó el impuesto al 60% en 2017. La medida, al igual que la ley, es anti-especulativa.
Reino Unido: ¿menos impuestos?
Reino Unido también cuenta con un proverbial problema. Si bien el stock inutilizado se había reducido durante los últimos diez años, el volumen de casas inhabitadas aumentó el año pasado. Históricamente, los ayuntamientos han llegado a acuerdos con los propietarios privados para activar programas de vivienda social. A menudo han resultado insuficientes, dado que dependen de la voluntad de los caseros (físicos o jurídicos) ante la ausencia de propiedades públicas.
En parte, los problemas de Reino Unido son particulares. Por ejemplo, en zonas rurales, de dominio conservador, los ayuntamientos han aplicado deducciones fiscales a aquellas viviendas vacías durante breves periodos de tiempo. Sólo durante los últimos años los councils han comenzado a revertir la política ante las millonarias pérdidas para las arcas municipales. El gobierno lanzó el año pasado una tasa especial del 50% (por el valor del inmueble) para aquellas propiedades que llevaran más de dos años vacías. Existen planes para llevarla al 100%.
La medida ha sido muy criticada por su poca efectividad: busca, ante todo, liberar el stock retenido en Londres, la ciudad con más casas vacías, y en posesión de grandes multimillonarios que compran casas en barrios como Kensington o Chelsea con la mera intención de revenderlas más tarde. El montante de las multas, pese al abultado porcentaje de la tasa, sería bajo para especuladores de altísimas rentas. Los precios de la vivienda en Londres son estratosféricos.
La magnitud es tal que Reino Unido cuenta con una agencia no-gubernamental y sin ánimo de lucro, Empty Houses, dedicada a promover medidas que recuperen las viviendas vacías para uso residencial. Entre otras, lograron reducir del 17% al 5% el IVA de las reformas de habitabilidad (necesarias para muchas casas antiguas y abandonadas durante décadas); eliminar las deducciones fiscales a las viviendas vacías en muchos municipios; e introducir bonuses para los dueños que recuperaran sus casas vacías para el uso público o residencial.
Imagen: Breno Assis
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