Si en su día pagaste las facturas de gestoría, tasación o notaría al firmar una hipoteca, todavía puedes reclamar a tu banco que te devuelva ese dinero. Y no es poco. Hay estimaciones que hablan de una media de 1.500 euros. Aunque el tema de los gastos hipotecarios abusivos lleva ya unos cuantos años sobre la mesa y ha motivado un buen puñado de fallos tanto de la justicia nacional como comunitaria, quedaba coleando aún una pregunta clave y difícil de responder: ¿Hasta cuándo se pueden reclamar esos gastos? El escenario se ha ido despejando poco a poco.
¿Qué dice la justicia? ¿y qué el calendario?
¿Qué puedes reclamar? Ciertos gastos en los que tal vez hayas incurrido en su día al firmar tu hipoteca, como los aranceles del Registro o las facturas de gestoría y tasación. Ese derecho no es ni mucho menos nuevo y se basa en varias sentencias dictadas hace años, como recuerda Efe: en 2020 el Supremo acordó la devolución del 50% de los gastos de notaría y 100% de los de registro y meses después añadió los de la gestoría. En 2021 acordó el reintegro del 100% de la tasación.
Un "larga lucha". La batalla para lograr esas devoluciones ha sido "larga", insiste la OCU, que recuerda que a finales de 2015 el Supremo dictó ya un fallo que concluía que "era abusivo y por tanto nulo que los bancos impusieran a los clientes la totalidad de los gastos de formalización". El resultado, tras "un largo camino judicial" y con varios fallos de por medio, es que las entidades financieras deben asumir los gastos de Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y la mitad del coste del notario; mientras que los consumidores que firmaron las hipotecas afrontan el otro 50% y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
La Agencia Catalana de Consumo precisa que en este último caso, el impuesto AJD, la entidad financiera deberá asumirlo si la firma de la hipoteca es posterior al 10 de noviembre de 2018."Antes de esa fecha, corresponde al consumidor", aclara.
Pero... ¿Quiénes pueden reclamar? El reparto se plantea para las hipotecas firmadas antes de junio de 2019, que es cuando entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, también conocida como "Ley Hipotecaria". Aquella norma entró en vigor el 16 de junio y aclaró quién debía hacer frente a cada gasto durante el proceso de formalización de las hipotecas. La OCU precisa que en los contratos posteriores y siempre que el reparto previsto se haya respetado, "no hay nada que reclamar". En cualquier caso, la asociación reconoce también que en los créditos más recientes son los bancos quienes costean ya la notaría o el registro.
Efe precisa que antes de la entrada en vigor de esa ley asumieron los gastos hipotecarios unos ocho millones de consumidores y aún hay miles que pueden reclamar. La agencia aclara además que los clientes pueden solicitar los gastos más los intereses, aun el caso de que la hipoteca se haya abonado. De media, la suma que deben devolver las entidades ronda según sus datos los 1.500 euros.
Click en la imagen para ir al tweet.
¿Hasta cuándo se puede reclamar? La gran pregunta. Sobre todo porque —apoyándose en el Código Civil— algunos bancos se han negado a abonar los gastos de notaría y registro alegando que había expirado el período de cinco años para las reclamaciones. El escenario se ha ido aclarando poco a poco, en ocasiones con la mediación de la justicia, flexibilizando el calendario para los usuarios.
En un principio se planteó que el plazo para las reclamaciones vencía el 23 de enero, cuando se cumplían cinco años de la sentencia del 24 de enero de 2019 del Supremo que declaró abusiva la cláusula. Más tarde se amplió el margen varios meses, añadiéndole 82 días por la congelación de los plazos que se aplicó durante la pandemia. Con ese extra el límite para las reclamaciones se iría al domingo 14 de abril de este año. Esa es la fecha antes de la que aún anima a reclamar la OCU.
Lo que dice Europa. A principios de año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) dictó sin embargo un fallo que aclara que a la hora de calcular el plazo para reclamar los gastos de un préstamo hipotecario debe tenerse en cuenta un criterio fundamental: en qué momento el afectado tuvo conocimiento de que los gastos eran abusivos. Para ser más precisos, los magistrados del TJUE reconocen que "no cabe presumir que la información de la que dispone el consumidor, menor que la del profesional, incluya el conocimiento de jurisprudencia nacional".
"Así, el TJUE resuelve que el plazo de prescripción solo empieza a correr a partir de la fecha en que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula y de las consecuencias que se derivan de ella, independientemente de la existencia de jurisprudencia consolidada sobre el asunto", interpreta Facua.
...Y los consumidores. Su lectura está en sintonía con la de la OCU, que reconoce que hasta ese momento el plazo para las reclamaciones estaba suscitando "incertidumbre e indefensión" a los usuarios. En su opinión, el tribunal europeo "viene a decir que no hay un plazo establecido para esa reclamación". "Esperamos que esta sea también la interpretación de los tribunales españoles", remata.
La Agencia Catalana de Consumo asume que, a día de hoy, "no hay una fecha límite única y concreta para todos y será diferente para cada persona afectada".
Y la comisión de apertura. Otro de los gastos que se puede reclamar, gracias al criterio del TJUE, son las comisiones de apertura. En 2019 el Supremo concluyó que no resultaba abusiva, pero el tribunal europeo abrió la puerta a solicitar su invalidez si en su día se cumplió un requisito clave: falta de transparencia.
"Los tribunales deben valorar si el consumidor pudo evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y la tramitación de una solicitud de préstamo", abunda la OCU, que tacha de "otro abuso" los seguros de prima única y advierte que "los bancos no pueden vincular seguros a sus productos financieros" ni tampoco obligar a contratar los suyos. "Si te obligaron, es un abuso".
Imagen | Erwan Hesry (Unsplash)
En Xataka | Las hipotecas, productos de lujo: la subida de los intereses deja fuera del mercado al 60% de los españoles
Ver 3 comentarios