Idealista vs Fomento: quién tiene razón sobre el precio medio de los alquileres en España

819 euros en la Comunidad de Madrid y 769 en la de Barcelona. Esas son oficialmente las cifras del precio real del alquiler en España según el Ministerio de Fomento en un boletín llamado Observatorio de Vivienda y Suelo que acaban de filtrar a medios. Sólo hay datos de 33 de 50 provincias, pero están en ella la mayoría de las importantes en cuanto a precio del alquiler. 

El precio sale de la media provincial de los importes de las 487.470 fianzas depositados por los arrendamientos a lo largo de 2018 (no el importe de fianzas de rentas antiguas u años anteriores). En la mayoría de Comunidades Autónomas, aunque no todas, existe la obligación de que los propietarios depositen una fianza equivalente a un mes de contrato ante el organismo autonómico de vivienda. 

Como advierten los expertos, no hay un seguimiento de que esta cantidad depositada sea exactamente la dicha, y además muchos particulares directamente se guardan la fianza para ellos sin pasar por los organismos oficiales, pero en la mayoría de alquileres gestionados por inmobiliarias, gestorías o socimis es preciso.

Pero, ¿qué ocurre si nos fijamos en el precio de la vivienda según Fotocasa o Idealista, donde hay subidos aproximadamente 70.000 inmuebles cada mes? Si Fomento decía que el precio medio del metro cuadrado de alquiler en Madrid está en algo más de 10 euros, Idealista lo pasa a más de 14. En Cataluña, uno lo calcula en 8.3 y el portal en 13.8. 

En la misma tónica que estos portales, y en un artículo reciente con datos de Mitula Group de junio de 2018, el coste medio de una vivienda en Madrid es de 1.611 euros, mientras que en Barcelona es de 1.651. Simple y llanamente que los pisos cuestan el doble. Desde el mismo Idealista se ríen de los resultados de Fomento, y señalan que en toda Barcelona sólo hay 33 pisos de los 8.400 anuncios en su web que encajen dentro del precio que el organismo ha anunciado.

Esta gigantesca diferencia de resultados en lo que le cuesta el alquiler a los españoles no es una cuestión baladí. Dado que hasta el momento nuestro país no ha contado con índices oficiales de precios, es lógico que el último estudio sobre acceso a la vivienda del Banco de España se haya basado íntegramente en los datos de Idealista, y todo ello repercute a la hora de tomar decisiones políticas públicas. Hay mucho en juego dependiendo de si ese alquiler medio en Madrid está más próximo a los 800 que a los 1.600. Entonces, ¿quién de los dos tiene razón? ¿Quién está más próximo a la realidad de lo que pagan los españoles por su piso alquilado?

Puntos para creer al portal web inmobiliario

Primero la versión de Idealista. Poniéndonos en contacto con ellos, nos remiten al escrito oficial en respuesta que lanzaron ayer jueves. En realidad ambos informes reflejan cosas muy distintas, y hay que leer sus resultados como tal. 

Idealista se atiene a cifras mes a mes, mientras que el Ministerio ha hecho una media de todo 2018, con lo que es posible que exista en los últimos meses un alza de precios que no refleje el organismo ministerial. 

Por otro lado, los de Idealista son datos de salida, no de precio final. Es lo que le gustaría cobrar al propietario. El portal inmobiliario asegura que en realidad el precio final es mucho más cercano al suyo que al de Fomento porque “cualquier persona que haya buscado un alquiler en Madrid o Barcelona durante los últimos años ha comprobado que la capacidad negociadora de los inquilinos es prácticamente nula”. Hay multitud de artículos en prensa en los últimos dos años sobre la aventura de contratar un alquiler sin que te lo levanten en menos de 24 horas, o con dueños que piden cantidades inasumibles de fianza para la mayoría.

También señalan que las estadísticas del Ministerio son incompletas por la enorme cantidad de alquiler en negro que hay, y que lógicamente no se recoge en el informe del ministerio pero que sí se aprecia en los anuncios de Idealista o Fotocasa.

Por qué es más importante lo que diga Fomento

Pero, tal y como señalan fuentes del sector, la media de Idealista también está falseada. El portal hace una media de los anuncios activos en la página, y no se tiene en cuenta todo el volumen de pisos a un precio excesivamente alto pero que no se coloca. Esos anuncios de pisos caros inmóviles engrosan la media del precio del metro cuadrado de cada ciudad. El mismo alzamiento de precios provocan los pisos lujosos de las grandes ciudades, que normalmente permanecen más tiempo ofertados hasta que encuentran un comprador.

En el caso de Fomento sería interesante contar tanto con un análisis de precios mensuales en lugar de anuales y por ciudades en lugar de provincias. También sería muy útil contar con la mediana del alquiler en una zona, y no simplemente la media. Idealista también podría incluir esta última estadística a sus publicaciones mensuales.

“Aunque son datos muy sesgados y que por sí mismo no dicen mucho, los del Ministerio son más reales”, nos dice Alejandro Inurrieta, el que fuera presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) y es actualmente consejero de Inurrieta Consultoría Integral. “Los de Idealista son datos de oferta, y siempre va a ser más fiable el índice del dinero real que ha decidido pagarse por parte de la demanda”, nos explica. “Eso sí, en cualquiera de los dos casos los datos están tergiversados, uno al alza y otro a la baja. En realidad hay muy poca gente, sobre el total de las viviendas de alquiler, que deposite las fianzas en los organismos públicos”.

Inurrieta señala el conflicto de interés de los portales digitales a la hora de reflejar unas cifras objetivas, y es que la facturación de estas empresas depende de que el mercado se mueva:

Contrariamente a lo que la gente piensa, en el mercado de la vivienda no hay más demanda cuando el precio es más bajo, sino al revés: hay más demanda cuando el precio es más alto. Tanto en la compra como en el alquiler. Esto funciona así, si yo tengo un piso y veo que los pisos están bajos, no lo pongo en alquiler porque mi rentabilidad sería muy baja y no me interesa. Lo pondría en alquiler cuando sea más alto. Por lo tanto, a estos portales les interesa que tanto el precio de compra como el del alquiler sea muy alto, para que la gente se anime a comprar o a alquiler, y por eso su actividad comercial crece cuando la demanda está al alza y no al revés. Así que sí, a ellos les interesa calentar el mercado. 

El asesor zanja el debate: “ahora mismo me atrevo a decir que no hay nadie que sepa decir cuál es el precio medio real del alquiler en España. Hay muy poca información, y este mercado es especialmente opaco porque hay mucho dinero en negro". 

Y por qué no podemos afirmar si los pisos en Madrid valen 800 o 1.600 euros

Pero según él y otros expertos sería importantísimo que hubiese unas cifras reales, empezando por el número de personas que viven en pisos de alquiler, algo que "todavía no conocemos", o que se llevase a cabo un registro obligatorio por parte de los ayuntamientos sobre las viviendas en alquiler y sus contratos, como sí ocurre en otros países de nuestro entorno. 

Por ejemplo, y según un estudio elaborado por pisos.com a partir de la Encuesta Anual sobre la Estructura Salarial publicada por el INE en junio, el alquiler medio se sitúa en 780 euros mensuales, lo que equivale a una inversión del 40,4% del salario, muy por encima del 30,3% de hace un año.   Según otra encuesta para el INE, el porcentaje de hogares que vive de alquiler alcanza ya un pico del 16,9%, el doble que hace 15 años, y casi la mitad de ellos lo hace por no poder permitirse la compra del piso. 

Sólo a partir de ahí y con un registro oficial de precios de alquiler como el que ya existe con las compraventas de inmuebles podría evaluarse la relación del precio medio o mediano del alquiler en cada región con sus salarios para saber dónde es más urgente construir vivienda pública en alquiler o realizar algún otro tipo de políticas públicas.