En España la vivienda lleva años protagonizando una historia trágica donde los inquilinos han salido perdiendo en cualquiera de sus finales. Cuando ya existía una excesiva demanda de pisos y la escasez de oferta era motivo de desesperación, llegó una nube negra para oscurecerlo todo aún más: Airbnb. Las viviendas de uso turístico se expandieron en las grandes ciudades agravando aún más el problema de la disponibilidad y lo que preocupaba más a los inquilinos: una subida generalizada de los precios.
Todo aquello motivó a muchas ciudades a legislar normas y planes urbanísticos para regular el mercado. Ahora, todo aquello podría culminar con una ley de gran envergadura que lo cambiaría todo drásticamente: obligar a las ciudades a que las plazas de arrendamiento vacacional no superen el 2% de los habitantes de cada barrio.
La propuesta. La ley de la vivienda, que llevaba años estancada y enterrada bajo eternas conversaciones entre el gobierno y sus socios, se ha cerrado al fin. Pero Podemos quiere exprimir hasta el último minuto para incluir algunas de sus medidas regulatorias. Una de ellas es topar las viviendas de alquiler turístico para que no superen el 2% del número de habitantes de una zona tensionada (esas donde los precios de alquiler han subido por encima del umbral razonable).
Eso significa que, por ejemplo, en una área en la que hay 10.000 residentes no se podrían ofrecer más de 200 plazas de alquiler turístico.
¿Por qué? El objetivo es que exista un límite de viviendas turísticas en aquellos barrios donde encontrar piso ya sea difícil y caro, y los precios sigan subiendo. Para Podemos, la idea es evitar que "fondos buitre y grandes tenedores retiren inmuebles del mercado residencial y los destinen al arrendamiento vacacional". La propuesta llega además en un momento en el que el sector turístico ha alertado del riesgo de que la nueva ley de vivienda impulse un trasvase masivo de viviendas residenciales al mercado turístico, donde de momento no se contemplan topes de precios.
¿Pueden hacerlo? Este plan ya se llevó a la mesa de negociaciones hace tiempo, pero se descartó por considerar que invadía competencias autonómicas. Y es que, como hemos aprendido del pasado, no es sencillo determinar en la maraña de legislación y jurisprudencia quién tiene las competencias de vivienda en España. La Constitución establece que las autonomías pueden asumir la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda en su artículo 148.1. Sin embargo, el 149.1 dioce que el Estado es el único encargado de establecer las "condiciones básicas de ejercicio de los derechos constitucionales", entre los que se incluye la vivienda.
Además, desde que se impulsó la Ley de Vivienda, existe un miedo constante a que llegue un recurso de constitucionalidad que acabe con todo lo conseguido hasta el momento por invadir esas competencias autonómicas. Y la enmienda de Podemos en lo referente al alquiler turístico podría atraer ese debate.
El efecto Airbnb en la oferta. Llegados a este punto, ahora toca reflexionar sobre si medidas como esta tienen sentido. Tal y como hemos contado en Magnet a través de diferentes artículos, el exceso de pisos vacacionales también implica una caída del acceso a la vivienda, sobre todo en zonas de atractivo turístico. Según las conclusiones de este estudio de ReviTUR: "La detracción de viviendas del mercado residencial por el alquiler turístico ha alcanzado niveles disfuncionales para garantizar su habitabilidad por parte de los residentes". Expone el caso de el Casco Antiguo de Sevilla: en Santa Cruz los pisos turísticos alcanzaron el 61,2% de todo el parque residencial.
En cifras, el número de plazas en viviendas de uso turístico (VUT) en las 20 principales ciudades españolas creció un 34,5% del tercer trimestre de 2021 al cuarto del 2022, alcanzando una media de 18,1 plazas de viviendas turísticas por cada 100 habitantes.
Y en los precios. Según el mismo informe, los precios de las viviendas de estas zonas subieron de media un 9,1% en las 6 mayores ciudades españolas de 2010 a 2019, y apenas un 0,5% en los barrios no turísticos de las mismas ciudades. Como consecuencia, un 2,7% de los residentes tuvieron que irse. Este otro estudio que analizamos con detalle en otro artículo de Magnet, atribuye a Airbnb en concreto un incremento de hasta el 2% en el precio del alquiler. En aquellos más afectados, el coste de la vivienda alquilada ha crecido hasta un 7%.
Hay más. Este estudio de la Universidad McGill atribuye sólo a Airbnb un aumento del 1,4% del alquiler en la ciudad de Nueva York. Y otra investigación concluía que por cada incremento del 1% en el número de pisos ofertados en la aplicación, los precios del alquiler crecían un 0,018%.
¿Es toda la culpa de los pisos turísticos? Aunque, como hemos visto, existe cierta correlación, hay otros estudios que lo niegan. Los autores de otra investigación de la Universidad Autónoma de Barcelona admiten que Airbnb sólo explica una parte del aumento del precio del alquiler: "Aunque los efectos en los alquileres no son pequeños, no pueden explicar el grueso de incrementos agregados que la ciudad ha experimentado entre 2012 y 2016". La falta de vivienda nueva y la estricta regulación municipal podrían contribuir al problema, por ejemplo.
La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), por su lado, también asegura que prohibir por esta causa no se sostiene. Y defiende que hay que valorar sus efectos positivos sobre el turismo.
Una tendencia de limitaciones. Como resultado, algunos países vecinos como Portugal han terminado prohibiendo la concesión de nuevas licencias para alquileres vacacionales de corta duración con el objetivo de hacer frente a la crisis inmobiliaria. En París, también cuentan con una legislación especialmente estricta. Sólo se puede alquilar la vivienda personal a turistas un máximo de 120 días al año. Y en Berlín, desde 2018, los propietarios solo pueden alquilar apartamentos a turistas para estancias de corta duración hasta un máximo de 90 días al año.
Imagen: Chris McCarty (Flickr)
En Magnet | Los españoles ya destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler en las grandes ciudades
