Si la pregunta es cómo frenar el boom de pisos turísticos, Málaga cree tener la respuesta: con la regla del 8%

Málaga no quiere más pisos turísticos. Al menos en los barrios dónde más proliferan ahora. Para evitar que su número siga disparándose, con lo que ello supone para la oferta de alquileres de larga estancia y su precio, el Gobierno local ha decidido sacar su artillería administrativa. Aunque solo a medio gas. La semana que viene aprobará un cambio en su Plan General (PGOU) que en la práctica le permitirá vetar la apertura de nuevos pisos para turistas. Eso sí, lo hará únicamente en 43 barriadas, las que a su juicio están más saturadas.

No es la primera vez que Málaga mueve ficha para limitar los alquileres vacacionales. Y el Consistorio ya avisa que puede no ser la última.

¿Nuevos pisos turísticos? Depende. En su empeño por frenar el boom de pisos turísticos, el Ayuntamiento de Málaga ha optado por una estrategia más o menos similar a la de Sevilla: un veto quirúrgico, centrado solo en los barrios más saturados. En vez de congelar la concesión de licencias, como Madrid, o emular a Barcelona en su empeño por poner fin a todos los alquileres vacacionales a medio plazo, Málaga ha declarado la guerra a estos alojamientos solo en ciertos barrios.

Para ser más precisos, el Consistorio impedirá que se registren nuevos pisos turísticos en 43 zonas en las que la oferta ya es a su juicio excesiva. En el resto de barrios sencillamente se mantendrán las limitaciones que fijó en julio. Una y otra medida, las condiciones aprobadas este verano y el nuevo veto en 43 barrios que quiere impulsar ahora el Ayuntamiento, tienen en realidad la misma base legal: un decreto aprobado en enero por la Junta que deja las manos libres a los consistorios para fijar "limitaciones proporcionadas" a los pisos turísticos si así lo desean.

¿Por qué 43 barrios? Porque es ahí donde los alquileres vacacionales han copado ya buena parte del mercado. Básicamente lo que ha hecho el Ayuntamiento es encargar un estudio a la cooperativa Espacio Común que ha examinado el peso que estas propiedades tienen en los diferentes puntos del municipio. Su conclusión es que, de media, en la ciudad las viviendas turísticas inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) representan el 4,53% de su parque residencial.

Esa es la media, claro. Hay 43 barrios en los que el porcentaje es muy superior y pasa del 8%. Es en ellos donde se centra el foco y vetarán nuevos alquileres.

"Más allá de lo deseable". Entre esos 43 barrios se incluyen, entre otros, el centro histórico, El Ejido, La Merced, Lagunillas, Capuchinos, El Molinillo, Baños del Carmen, Martiricos, Torre del Río y Pacífico. Para sus cálculos los técnicos han tenido en cuenta cuestiones como las plazas de alojamiento, cómo ha evolucionado el número de licencias de alquiler vacacional o la demanda de vivienda protegida.

El informe concluye que las zonas en las que se sobrepasa esa línea roja del 8% —o lo que es lo mismo, como mínimo ocho de cada cien viviendas se dedican a acoger turistas— sitúan "más allá de lo deseable". "En ellos no permitiremos ni una vivienda más", aclara tajante la concejala de Urbanismo, Carmen Casero.

¿Y en el resto de Málaga? En general puede tomarse como referencia los 417 barrios del Centro Municipal de Informática. En esa amplia lista se incluyen los 43 en los que el parque de viviendas turísticas ha cruzado ya la línea roja del 8% y 46 que directamente no se consideran zonas residenciales. Quedan sin embargo otros 328 barrios en los que puede haber pisos turísticos y en los que, al menos hoy por hoy, el Consistorio ha decidido no aplicar un veto rotundo a nuevas licencias.

Eso no significa que en ellos cualquier casero pueda arrendar su vivienda a turistas. No. Hace meses y apoyándose en el decreto aprobado por la Junta a comienzos de 2024, el Ayuntamiento ya lanzó una primera medida que imponía ciertas condiciones a cualquier piso que quiera dedicarse a alquiler vacacional.

Básicamente, desde febrero les exige un acceso y servicios independientes. En esos 328 barrios no hay una prohibición a nuevas aperturas, pero sigue aplicándose esa exigencia, lo que limita el número de pisos. Y prueba de que el Ayuntamiento sigue su cumplimiento de cerca es que ya ha informado a la Consejería de más de 1.500 casos en los que no se respetarían esos requisitos para que cancele sus permisos.

¿Tan grave es el problema? Las cifras son elocuentes. A día de hoy y según el registro de la Junta de Andalucía, se calcula que en Málaga hay algo más de 12.800 pisos turísticos. Los datos recogidos por El País muestran que en 2016 no llegaban a 850 y hay fuentes que apuntan que a día de hoy este tipo de alquileres, las VUT, representan casi el 75% de todas las plazas de alojamiento turístico que se ofrecen en Málaga. Además buena parte de ellas se concentran en zonas muy concretas de la ciudad. Para ser precisos, los barrios del Distrito Centro sumarían el 65%.

Es más, los datos en los que se ha basado el Ayuntamiento para imponer el veto a nuevos pisos turísticos en 43 barrios deja otras conclusiones interesantes. En esas zonas su incidencia es tan elevada que supera el 8% del parque residencial, pero es que hay otros 32 puntos del municipio, aglutinados en lo que el estudio denomina "zona 2" en los que el porcentaje se mueve entre el 4,5% y 8%. Como referencia, el último informe sobre vivienda del Banco de España muestra que en el conjunto del país la proporción de viviendas turísticas sobre el total de residencias es del 1,9%.

"Este no es el final". Con el 13-O, la amenaza de una huelga de alquileres y el aumento de precios como telón de fondo, el Ayuntamiento de Málaga ya advierte que no descarta seguir tomando medidas para frenar el boom de pisos turísticos. "Este no es el final, es el principio", desliza Casero. Hace unos meses los técnicos municipales ya estudiaban la forma de limitar que los locales comerciales puedan reconvertirse en viviendas turísticas y pasen así a absorber la oferta que ya no se puede dar en pisos que no cumplen los requisitos de la nueva normativa.

Ahora el Consistorio advierte que seguirá con atención cómo evolucionan los porcentajes de las zonas dos o tres tras el veto impuesto en los otros 43 barrios. Y advierte: "Solo se permitirán nuevas inscripciones hasta alcanzar el tope del 8%". Por lo pronto, el primer paso será aprobar el cambio del PGOU en el pleno.

Imagen | Oleg Tsegelnyk (Unsplash)

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