En cuestión de dos semanas 2025 ha dejado claro una tendencia que, en realidad, viene heredada del año pasado: a los españoles nos preocupa la vivienda. Cada vez más. Tanto, de hecho, que es ya uno de los problemas que más nos quita el sueño. Si hay una región en la que lo comprenden es en Baleares, a la cabeza de las regiones en las que más caro sale convertirse en propietario. A modo de referencia, Idealista calcula que comprar un metro cuadrado en Palma cuesta cerca de 4.400 euros, un 15% más que hace un año.
Esa escalada de precios amenaza con llevar al archipiélago a un escenario peculiar, favorecido en parte por el turismo y el desembarco de compradores extranjeros: que este año el precio de la vivienda en Mallorca supere al que maneja el mercado alemán.
¿Sorpasso de precios? Eso es lo que afirmaba este fin de semana Matías Vallés en un amplio artículo publicado en Diario de Mallorca. Si nada cambia y se mantiene la tendencia actual, todo indica —asegura el veterano periodista balear— que antes de que acabe 2025 el mercado residencial de Mallorca romperá la barrera psicológica de los 5.000 euros por metro cuadrado (€/m2), lo que le haría superar el valor medio de la vivienda en Alemania.
De cumplirse, el sorpasso sería interesante por varias razones. La primera es que hasta hace no tanto los precios mallorquines estaban muy por debajo de los que regían en Alemania. El segundo es que refleja de forma clara el encarecimiento de la isla.
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A por la barrera de los 5.000. Más allá de las comparaciones con otras ciudades europeas, el dato que más llama la atención son los precios del mercado inmobiliario mallorquín. Idealista calculaque en diciembre quien quería comprarse una casa en Palma debía desembolsar, de media, 4.442 €/m2, un 14,6% más que en el mismo mes de 2023 y a 'años luz' de los 1.895 euros de 2014. El mismo portal muestraque en el conjunto de Baleares el m2 se situaba a cierre del año en 4.707, medio punto más que en noviembre.
Y todo indica que el mercado aún no ha tocado techo. En su análisis, Vallés recuerda que hay estudios que vaticinan que antes de que finalice 2025 la isla balear verá cómo esa cifra crece hasta rebasar la barrera psicológica de los 5.000 euros. En verano Fotocasa ya advertía de que las Baleares concentran seis de los 13 municipios con las viviendas más caras de España, con el m2 por encima de los 5.000 euros. El ranking lo lideraba de hecho otra de las islas del archipiélago: Ibiza, con 7.989 €/m2. Le seguía de cerca la localidad mallorquina de Andratx (6.672).
¿Y en Alemania? La realidad inmobiliaria del conjunto de Alemania es compleja, igual que la española. En su análisis, el Diariocita una "cifra de consenso", actualizada recientemente por la inmobiliaria Properstar, que sitúa la tasación de un piso germano promedio en torno a los 5.000 €/m2. En un estudio reciente en el que recuerda que el mercado del país afronta desde hace años desafíos relacionados con la incertidumbre económica, las tasas de interés y el encarecimiento de los materiales de construcción, Global Property Guide desliza algunos ejemplos concretos.
Sus cálculos reflejanque en el tercer trimestre del año pasado en Berlín se pagaba de media 5.103 €/m2 por un apartamento, si bien en el caso de ciertas propiedades, como las unifamiliares, el dato desciende hasta los 3.750. En ambos casos son precios inferiores a los que manejaba el mercado un año antes. En Hannover un apartamento estaría en 2.852 €/m2, en Hamburgo 4.517, en Colonia 3.579, en Múnich 7.079 y en Frankfurt en 4.024.
¿Hay más datos? Sí. Y muestran que cuando de precios se trata la foto del mercado germano está llena de matices. Nada que no ocurra en otros países, incluido España. Otro portal especializado, Properstar, indica por ejemplo que el precio medio de los apartamentos en venta en Alemania ronda los 5.039 €/m2 (algo menos si hablamos de casas), la barrera hacia la que se encamina el mercado inmobiliario mallorquín. Con todo, hay ciudades en las que ese precio sería muy superior, incluido según su análisis la capital del país, Berlín, con pisos en torno a 8.500 €/m2.
En realidad el precio de una u otra edificación depende mucho de sus características. Si nos centramos en propiedades que ya existen el metro cuadrado de la capital germana apenas pasa de 5.300 €/m2, con viviendas de cinco años de antigüedad en las que el valor se sitúa incluso en 4.700. Las cosas cambian en la obra nueva, con valores muy superiores que sobrepasan los 8.200.
El portal Immowelt permite apreciar en detalle también cómo influye otro factor crucial: dónde está ubicada la construcción. En líneas generales, Statista señala que el precio medio de las viviendas unifamiliares y dúplex en las ciudades alemanas se movía a mediados de 2023 en una horquilla de 5.000 a 10.000 €/m2.
Precios (y compradores) alemanes. No es casualidad que los precios de la vivienda de Mallorca parezcan estar aproximándose a los de Alemania. Al fin y al cabo sus ciudadanos llevan tiempo mostrando un interés especial por el mercado inmobiliario balear. Lo reflejaba con claridad un estudio divulgado hace poco más de un año por el Colegio de Registradores de la Propiedad de las Islas, que concluía que una de cada tres viviendas a la venta en Baleares las adquirían extranjeros. Es más, entre 2015 y 2022 ese porcentaje apenas había variado, bailando entre el 29 y 35%.
Objetivo: casas grandes. El informe era interesante porque mostraba algo más que el interés de los extranjeros por el parque inmobiliario balear. También reflejaba con claridad su preferencia por las propiedades de mayor tamaño. Y para muestra, un botón: si en 2022 los compradores de otros países estuvieron detrás del 3,6% de las compras de casas de menos de 40 metros cuadrados, entre las residencias de mayor tamaño (con más de 100 m2) ese peso se disparaba hasta rozar casi la mitad de las compras (48%).
¿De dónde vienen los compradores? "Son países mayoritariamente europeos los que se interesan en la compra de vivienda en Baleares; generalmente los de mayor poder adquisitivo, como Francia, Italia, Suiza o países nórdicos", explicaba a la cadena SER José Luis Jiménez, decano del Colegio de Registradores de la Propiedad. Al menos en 2022 entre todas las nacionalidades había una en concreto que destacaba: la alemana. Sus ciudadanos coparon ese año el 44% de las operaciones movidas por compradores extranjeros.
De precios… y tendencias. Las cifras (y más concretamente los precios) son siempre jugosos, pero cuando hablamos del mercado balear hay tendencias que resultan igual de elocuentes. Y una de ellas la revelaba también este fin de semana elDiario.es, en un artículo en el que señala que uno de cada tres particulares que explotan viviendas de alquiler turístico en Mallorca es extranjero.
Según los datos que maneja el periódico, en Mallorca operan 15.387 licencias y más de un 80% son explotadas por particulares. La clave es que gran parte de ellas son foráneos.
Buscando casas permanentes. Otra tendencia relevante la revelaba Última Hora: no todos los compradores extranjeros buscan propiedades de vacaciones, segundas residencias o en las que depositar sus ahorros a modo de inversión para luego alquilarlas a turistas. Desde la Asociación Balear de Inmobiliarias Nacionales e Internacionales (Abini) constataban ya en 2024 cómo tras la pandemia cada vez más germanos adquieren viviendas en Mallorca para instalarse en ellas, no como segundas residencias vacacionales, sino de forma permanente.
Hay estudios que estiman que, si se tiene en cuenta los alemanes que viven en la isla al menos seis meses al año, su peso entre la comunidad extranjera resulta aplastante: supondrían algo más del 30% de los residentes foráneos.
Imágenes | Mario Klassen (Unsplash) y David Vives (Unsplash)
Vía | Diario de Mallorca
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