Si alguna vez has bajado a tu piscina, has visto a un desconocido y has pensado: "A este tío no lo he visto en mi vida", no estás solo. Llega el verano y el calor. Y también los listillos. Esos que aprovechan la mínima para colarse en tu piscina sin derecho. Porque no, ni siquiera tener una plaza de garaje en tu edificio da el privilegio de usar la piscina comunitaria. Suena bastante obvio, ¿no? Pues resulta que es uno de los temas más debatidos entre los administradores de las fincas y los abogados relacionados con la propiedad.
El enredo. Todo comenzó en 2017, cuando el hastío de unos vecinos de Calvià, en Mallorca, por la dinámica que se vivía en su edificio les llevó a firmar unos acuerdos que establecían la prohibición "del uso de la piscina (zona deportiva) por los propietarios de garajes que, a su vez, no dispongan de una vivienda en el complejo". Y claro, uno de los propietarios de estas plazas de garaje no estaba contento con ello y llevó el caso ante la Justicia.
Sorprendentemente, un juzgado de Palma reconoció su derecho a usar la piscina y anuló esta prohibición. Incluso la Audiencia Provincial ratificó esta decisión. Pero la batalla estaba lejos de acabar. A los vecinos sólo les quedaba una alternativa: llevar el caso al Tribunal Supremo.
La sentencia. Ahora, cinco años después, el Tribunal Supremo ha dado un paso adelante para acabar de raíz con todas las dudas. En una sentencia reciente han dado la razón a la comunidad de vecinos. El Tribunal ha sido tajante: No son residentes, sino "usuarios de una plaza de estacionamiento" y no tienen derecho a usar los espacios comunes del edificio.
¿Por qué? Básicamente porque los dueños de plazas de aparcamiento no contribuyen a los gastos de la piscina ni ninguna otra de las áreas comunes. Además, ningún punto de los estatutos les autoriza a usar estas instalaciones. De hecho, en el Título Constitutivo o en los Estatutos se regula precisamente eso, por lo que debe existir una normativa que exprese específicamente que este tipo de propiedades están exentas del pago del mantenimiento de la piscina y, por lo tanto, también de su utilización.
Ni usar el portal. Incluso, el propietario de una plaza de garaje no puede ni siquiera utilizar un elemento común que no tenga nada que ver o sirva para un mejor uso de su plaza de garaje. El portal, por ejemplo, es de uso exclusivo para los residentes del edificio. Y el propietario de la plaza de garaje no puede acceder a no ser que no exista una entrada diferente en la calle destinada para ello.
¿Qué dice la ley? Tal y como indica Lola Martínez, administradora de fincas de Murcia, en esta página web, el uso de una piscina comunitaria por quien sólo es titular de una plaza de garaje, no está amparado por el concepto de propiedad horizontal que refleja el art. 1 L.P.H.
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Incide en los elementos comunes como "aquéllos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privativa" (piso, local o garaje). Es decir, la piscina, así como cualquier otra instalación solo pueden disfrutarse por quienes habitan el inmueble (propietarios o arrendatarios) y ninguna relación guarda con el uso de una plaza de garaje, sólo destinada al estacionamiento de un vehículo.
Casos similares. De hecho, ya existía una sentencia del 2 de febrero de 2006 del Tribunal Supremo que apoya este criterio, ya que se da validez a acuerdos de prohibición de acceso a la piscina a un propietario de una plaza de garaje. Años más tarde, en 2015 el Tribunal Supremo de Justicia de Cataluña emitió una sentencia para determinar la legalidad del acuerdo de una comunidad de propietarios que impedía a los dueños de las plazas de aparcamientos sin vivienda el uso de piscinas comunitarias.
Aunque dicho Tribunal estableció que no existe una doctrina general con respecto a la utilización de los elementos comunes, entendió que quienes poseen una plaza de garaje no tienen derecho al disfrute de la piscina y otras zonas ajardinadas debido a que no es necesario su uso para el mejor aprovechamiento del aparcamiento.
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