Nueva York es la ciudad que nunca duerme, cuna de rascacielos, escenario de algunas de las pelis (y series) más taquilleras de Hollywood y también, desde hace unos meses, un enorme laboratorio inmobiliario. Enorme e interesante. Hartas de ver cómo los alquileres a corto plazo ofrecidos por Airbnb, Vrbo o Booking, webs orientadas sobre todo a turistas, estaban inflando los precios de los pisos, las autoridades de NY activaron en septiembre la Ley Local 18, una norma que en la práctica restringía esta clase de arrendamientos tan populares entre viajeros.
La clave estaba en averiguar si esa iniciativa ayudaría o no a paliar los abusos y precios desorbitados con los que lidiaban los neoyorquinos cada vez que les tocaba buscar residencia. Ahora, con la perspectiva que da su primer medio año de vigor, tenemos ya algunos datos para valorar su alcance. Y las lecturas que deja no son especialmente halagüeñas para las autoridades neoyorquinas.
Ni para ellas, ni para los turistas que visitan la Gran Mazana.
Gráfico de precios de alquiler publicado por Statista en 2016.
El gran laboratorio de NY. Nueva York no es un caso único. Otras muchas ciudades a lo largo del mundo se han lanzado a poner orden con mayor o menor fortuna en la vasta oferta de alquileres de Airbnb, incluidas grandes metrópolis, como Barcelona, Londres, Berlín o Florencia. El caso de Nueva York es sin embargo especialmente interesante por el tamaño de su población, su peso turístico y las medidas adoptadas por sus autoridades.
Allí entró en vigor en septiembre de 2023 la Ley Local 8, que exige que los anfitriones de alquileres pensados para estancias cortas se inscriban y prohíbe que Airbnb, Vrbo o webs similares gestionen estancias breves que no estén registradas.
Poniendo límites. Si por algo es interesante la medida es sin embargo por los requisitos que exige a quienes quieren ofrecer alquileres de corta duración. Las pautas son muy específicas y condicionan quién y cómo puede meterse en el mercado. Además de estar registrado y cumplir ciertas normas, los dueños no pueden alquilar un apartamento o casa completos, deben estar presentes en la vivienda durante toda la estancia y no pueden admitir más de dos huéspedes.
Bloomberg deslizaba además en otoño que tampoco resultaba fácil lograr un permiso: al menos por entonces solo se habían tramitado el 25% de las peticiones.
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Tijeretazo en la oferta. Las consecuencias de ese cambio de escenario no se hicieron esperar. Según los datos recabados por la firma de investigación AirDNA, el número de Airbnbs disponibles para el corto plazo bajó de forma casi inmediata en más de 15.000. Si en agosto de 2023 contabilizaba 21.500, el pasado febrero, ya con la nueva ley en marcha, sus cuentas mostraban 3.300. Para su registro tiene en cuenta unidades disponibles para el corto plazo, durante menos de 30 días.
Inside Airbnb contabiliza alrededor de 4.600 alquileres para el corto plazo, lo que en cualquier caso marca también una caída considerable con respecto a los datos registrados por AirDNA el pasado verano. Wired aclara además que solicitar un permiso no es garantía de que se vaya a obtener, no al menos con rapidez: de las 5.783 solicitudes para alquileres a corto plazo que la ciudad había recibido a 26 de febrero, se aprobaron 1.594, denegaron 900 y devuelto algo más de 3.000.
NY, menos atractiva. Uno de los primeros en valorar el alcance de la medida fue, claro está, la propia Airbnb. La plataforma es parte interesada y la nueva normativa afecta directamente a su modelo de negocio, pero sus conclusiones son llamativas. En diciembre aseguraba disponer de una encuesta que mostraba que el 18% de los viajeros veía menos probable visitar Nueva York tras la aplicación de las nuevas reglas, el 65% se sentía disuadido por los precios de los hoteles y el 54% reconocía sentirse más inclinado a buscar algún un alojamiento ilegal en la ciudad.
Semejante panorama, advertía la plataforma, podía traducirse en una merma considerable de ingresos para las arcas públicas. Para ser más precisos, hablaba de la pérdida de 1.100 millones de dólares en ingresos fiscales y advertía de que la "escasez" de alquileres por días y el aumento de precios en los hoteles puede dañar la imagen turística de la ciudad. "Ha provocado un sentimiento predominante de que NY se ha vuelto aún más cara e inaccesible para los viajeros", concluye.
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Si no hay Airbnb, hotel… Esa es la conclusión a la que llegan muchos turísticas que se encuentran con una oferta mermada en Airbnb o a los que, directamente, no acaban de encajarles lo de compartir alojamiento con sus anfitriones. El problema es que menos oferta se traduce habitualmente en mayores precios.
Los datos de CoStar recogidos por TWSJ muestran que si en diciembre de 2022 los hoteles de la ciudad cobraban de media 355 dólares por noche, el pasado diciembre el dato se elevaba ya a 393. Navidades es una de las época de mayor demanda turística en la Gran Manzana, pero el alza resulta igualmente reveladora.
En enero y febrero se registraron también pequeñas alzas en las tarifas promedio por cuarto, situándolas en ambos casos ligeramente por encima de los 200 dólares la noche. Eso no evitó que durante esos meses las tasas de ocupación hotelera también registrasen pequeños incrementos, del 4 y 3,4%, respectivamente.
Más precios. No son las únicas que se han encarecido. TWSJ explica que por las viviendas completas anunciadas en Airbnb o Vrbo para períodos inferiores a 30 días se pedía en 2022 unos 365 dólares. En 2023 la oferta equivalente ascendía a 404 dólares. El precio de las habitaciones privadas se mantuvo estable. Prueba de que los hoteles han captado al menos parte de la demanda es que hay alojamientos que triplicaron el flujo de reservas que les llega precisamente a través de Airbnb.
… o a buscar fuera de NY. Esa es la otra alternativa para los visitantes. Sobre todo para aquellos que no están dispuestos a pagar lo que cuesta un hotel decente en la Gran Manzana. Medios como Wired o The Wall Street Journal señalan que la gran beneficiada del cambio normativa de NY, al menos si nos fijamos en el flujo de turistas, son las localidades del estado de New Jersey próximas a la metrópoli. Para ser más precisos, señalan a Jersey City, Hoboken o Weehawken, en el condado de Hudson y que ofrecen un buen acceso al centro de Manhattan.
Los datos de AirDNA muestran que el Jersey City la demanda de alquileres a corto plazo ha experimentado todo un boom interanual del 77%. En Weehawken se ha registrado un incremento del 45% y en Hoboken del 32%. La web especializada en el sector Skift refleja también una caída en el crecimiento de la demanda en diciembre en Nueva York que fue acompasada de un alza en Jersey y Newark.
¿Y la vivienda de Nueva York? Lo más curioso es que tampoco el mercado de la vivienda neoyorquino parece haber respondido demasiado bien. Los datos de AirDNA revelan que hay alrededor de 35.000 apartamentos de NY registrados en Airbnb para estancias de 30 o más noches, por lo que son legales y no requieren licencia de alquiler a corto plazo. El dato es interesante y se presta a una lectura curiosa: en la ciudad parece haber un número significativo de viviendas que estaban anunciadas en Airbnb y que, pese al cambio normativo, no se han reenfocado hacia alquileres de larga duración para residentes permanentes.
Una explicación es que parte de los pequeños propietarios que ofrecían sus propiedades a través de Airbnb no están dispuestos a convertirse en caseros convencionales. Para ellos los alquileres a corto plazo suponían una forma de completar sus ingresos o rentabilizar sus casas cuando no las necesitaban. Hay quien ha buscado alternativas en webs como Craigslist, Facebook Marketplace o Houfy. Wired explica que de momento la ciudad trabaja en la implantación de la nueva ley y no ha impuesto sanciones a quienes arriendan de forma ilegal.
"Me dio flexibilidad". De la teoría, a los casos concretos. Hace unos meses El País hablaba Lila, una mujer que vive a caballo entre Buenos Aires y Nueva York, ciudad, esta última, en la que subarrendaba su piso durante las temporadas que pasaba en Argentina. Aquel peculiar arreglo le ofrecía una forma cómoda de aligerar sus gastos y, sobre todo, le garantizaba que podría disponer de su casa siempre que la necesitara. "Airbnb me dio flexibilidad", comentaba. Cuando el diario charló con ella había acudido a la Gran Manzana para vaciar su piso.
Lo que dicen los precios. La nueva norma entró en vigor en septiembre y siete meses puede no ser tiempo suficiente para apreciar su impacto en los precios de la vivienda, pero hay ya algunos indicadores interesantes. Por ejemplo, la plataforma inmobiliaria Zillow estima que el alquiler medio en Nueva York ronda ahora los 3.464 dólares, lo que deja un alza interanual de 109 dólares.
En otra web del sector, Apartament List, aportan una fotografía ligeramente distinta en la forma, pero no en el fondo: sus cálculos concluyen que el alquiler medio general en la ciudad es de 2.220 dólares, con un incremento interanual del 2,3%. Curiosamente, anota ligeros descensos, inferiores al punto porcentual, en Jersey City y Hoboken. El mayor alza, de casi el 4%, se da al oeste de NY.
"En los seis meses transcurridos desde que las normas de alquiler a corto plazo de la ciudad de Nueva York entraron en vigor hemos visto a viajeros enfrentarse a precios récord en hoteles y a antiguos anfitriones luchando contra la pérdida de ingresos, pero ninguna mejora en los costos de la vivienda", reflexiona Nathan Rotman, de Airbnb. Hay sin embargo señales que apuntan en otra dirección. La firma inmobiliaria Douglass Elliman apreció el pasado diciembre un descenso en los precios del alquiler de Manhattan y Brooklyn, áreas populares entre turistas.
Imagen | Benjamín Gremler (Unsplash)
En Xataka | Nueva York se está hundiendo (y la culpa la tienen sus rascacielos)
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