Con el recuerdo todavía reciente del 13-O, la bautizada como 'revolución de las llaves', el Gobierno quiere ampliar su arsenal para afrontar uno de los grandes retos de España en materia de vivienda: el trasvase de apartamentos del mercado del alquiler residencial al turístico. Y quiere hacerlo apuntando a un punto crucial del sector: las rentabilidades que ofrecen estos últimos a los caseros. Para limitarla y que la perspectiva del arrendamiento vacacional deje de ser tan jugosa para los propietarios, PSOE y Sumar quieren aplicar un IVA del 21% a los pisos turísticos.
La medida se incluye en un amplio paquete fiscal para 2025 al que todavía le queda un recorrido no exento de desafíos, pero apunta una de las estrategias de la coalición de Gobierno para paliar la falta de oferta de vivienda de alquiler en ciertas zonas de España. La pregunta es… ¿Realmente resultaría efectiva?
¿Qué ha pasado? Que como parte de su acuerdo para impulsar una reforma fiscal en 2025, los dos socios del Gobierno, PSOE y Sumar, quieren aplicar un IVA del 21% a los alquileres turísticos. El objetivo es sencillo: que un propietario tenga menos alicientes para sacar su vivienda del mercado del alquiler residencial y pasarla al del arrendamiento vacacional atraído por sus rentabilidades.
Lo recoge con claridad el pacto entre ambas formaciones, que habla de la introducción del tipo general del IVA a los apartamentos para turistas con el objetivo de "recortar su rentabilidad y transformarlos en viviendas para el alquiler permanente, aliviando la falta de vivienda habitual en zonas tensionadas".
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¿Cuál es la situación ahora? Hacienda es bastante clara al respecto. Ahora mismo la tributación depende en fundamentalmente de cómo sea el alquiler y sus servicios. "Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la consideración de empresarios. No obstante, están exentos del IVA y, por lo tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del JTP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera", señala la Agencia Tributaria.
Ese NO en mayúsculas es del propio Fisco, que subraya que en esos casos el casero no tiene que presentar el IVA. La cosa cambia si el inquilino paga por algo más que la estancia y se le prestan servicios como los que encontraría en un hotel u hostal.
"En caso de prestarse servicios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero", abunda Hacienda: "Por tanto, debe diferenciarse el alquiler turístico de los servicios de hostelería. En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mear puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo".
¿Importa la rentabilidad? Mucho. Tanto de hecho que es una de las grandes claves del boom del alquiler vacacional en ciertas ciudades, con las consecuencias que eso acarrea para la oferta y los precios del arrendamiento residencial.
Lo reconoce el acuerdo alcanzado por PSOE y Sumar, que habla de que la aplicación del IVA del 21% a los pisos turísticos busca precisamente "recortar su rentabilidad" y "transformarlos en viviendas para el alquiler permanente”. No es un movimiento casual. Ni sorprendente. En octubre José Tomás Arnau, profesor de la Universidad Europea de Valencia, publicó un artículo en The Conversation en el que abordaba precisamente tema partiendo de un título bastante clarificador: "Alquileres turísticos: la rentabilidad que ha trastocado el mercado".
"Mientras que el alquiler a largo plazo ofrece estabilidad y menos gestión diaria, los ingresos suelen ser menores", señalaba el profesor: "Si la rentabilidad bruta media del alquiler residencial se sitúa en torno al 3,9%, el alquiler turístico puede alcanzar rentabilidades de hasta el 7% (o más en zonas de alta demanda)". Arnau recordaba, eso sí, que esa "mayor rentabilidad" viene acompañada de "desafíos", como un achicamiento de la oferta en el mercado del alquiler convencional o un alza de los precios especialmente acuciada en las metrópolis más turísticas.
¿Por qué un IVA del 21%? No todos los estudios apuntan en esa misma dirección. De hecho hay algunos informes que se pronuncian en sentido contrario y concluyen que, al menos en ciertas ciudades, los caseros obtienen rentabilidades mayores en el mercado residencial o temporal que en el turístico. Sea o no así, el propio Banco de España hablaba en uno de sus últimos informes sectoriales de "la consolidación" del alquiler vacacional y sus consecuencias en ciertas zonas.
A nivel estatal y en el conjunto del mercado residencial, el Banco de España reconoce que los alquileres para turistas tienen un "peso modesto", con unas 350.000 viviendas, el 10% del tamaño del mercado del arrendamiento residencial. "No obstante, estas viviendas se encuentran concentradas en las principales zonas turísticas y destacan las elevadas ratios en áreas urbanas del arco mediterráneo, así como proporciones que superan el 20% en las periferias de las áreas urbanas del norte", matiza el organismo. En determinados barrios de Sevilla, por ejemplo, los apartamentos para turistas son 1,5 veces superiores a los residenciales.
¿Puede resultar efectivo? La pregunta del millón. El del IVA al 21% no sería el primer movimiento de PSOE y Sumar para paliar el efecto del alquiler vacacional en el mercado del arrendamiento de vivienda. Hace poco el Gobierno ya anunció una de sus estrategias, centrada en otra clave del sector: la visibilidad. Su objetivo es que los pisos arrendados de forma ilegal a turistas o con contratos de corta estancia no puedan anunciarse en plataformas como Idealista o Airbnb.
Otra de las últimas medidas del Ejecutivo en materia de vivienda es el "bono de alquiler joven", ayudas directas para el alquiler de viviendas que han generado debate tanto por su alcance como efectividad real. Lo del IVA del 21% para los pisos turísticos tampoco es del todo nuevo. Lo propuso hace meses Sumar.
¿Qué podemos esperar? Al igual que las medidas sobre plataformas o el bono para jóvenes, la aplicación del IVA del 21% tiene luces y sombras. Como recoge el acuerdo entre PSOE y Sumar, puede "recortar" las rentabilidades de los alquileres vacacionales y restarles atractivo. Otra posibilidad es que acabe repercutiéndose a los costes en un mercado turístico al alza y en niveles récord. De hecho ya hay quien advierte de su posible impacto en los precios de la vivienda.
El propio INE reconoce en sus últimos balances que, en pleno escenario pospandémico y con el flujo de turistas reactivándose a nivel internacional, España ha superado su marca de visitantes extranjeros. La proliferación de pisos turísticos ya ha llevado a algunos ayuntamientos y regiones a aplicar moratorias, endurecer sus condiciones o eliminar plazas en un intento por atajar la oferta de alquileres vacacionales. Aunque con diferencias bastante considerables, Barcelona, Málaga, Madrid o Sevilla dejan ejemplos recientes e interesantes al respecto.
¿Cómo se plantea el cambio? Importa la medida, la aplicación del tipo general del IVA. Pero importa también, y mucho, su contexto, cómo se plantea y el camino que aún le quedaría por delante para sustanciarse en la realidad. De momento el cambio se incluye en el acuerdo alcanzado entre PSOE y Sumar sobre el paquete fiscal que quiere impulsar el Gobierno. Y no es la única novedad.
La aplicación del IVA del 21% a los pisos turísticos se acompaña de otras propuestas, como un impuesto para bienes de lujo, un alza de dos puntos en la tributación en el IRPF de las rentas de capital por encima de los 300.000 euros o suprimir el régimen fiscal especial de las Socimi, otra medida muy encaminada al mercado inmobiliario. Y esas son solo algunas de las medidas del paquete.
El acuerdo de PSOE y Sumar es importante porque supone retomar la negociación del proyecto de Presupuestos Generales para el próximo ejercicio. Por delante aún le quedan desafíos en la tramitación. El anuncio del acuerdo, de hecho, llegó ayer después de que se desconvocase la Comisión de Hacienda del Congreso en el que se debía votar el dictamen del proyecto de ley que, entre otras cuestiones, incluye nuevas figuras fiscales. El Gobierno tiene ahora nueva fecha: el próximo jueves.
Imágenes | Ján Jakub Naništa (Unsplash) y Congreso de los Diputados
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