Que España tiene un enorme problema con la vivienda no es ninguna novedad. Lo ha reconocido la ministra del ramo al hablar de "emergencia social". Lo asume el Gobierno, que ha colado el tema entre sus prioridades para 2025. Y lo recuerda con frecuencia la oposición. Por si quedasen dudas, la propia calle lo dejó claro en octubre, cuando miles de personas se concentraron en Madrid en lo que acabó bautizándose como "la revolución de las llaves".
Una cosa son sin embargo las palabras y otra los datos. Y estos salen de vez en cuando para recordarnos las complicadas interrelaciones que operan en el mercado, como ocurre con uno de los últimos estudios sobre vivienda turística y alquiler.
Una relación complicada. La relación entre el alquiler turístico y residencial de larga estancia no siempre resulta sencilla. Eso tampoco es ninguna novedad. Conscientes del complicado equilibrio entre ambos y hasta qué punto influye el primero sobre los precios del segundo, hay ya un buen número de administraciones que han regulado su oferta de alquiler vacacional en todo el país.
Madrid ha congelado su concesión de licencias para viviendas turísticas (VUT), Barcelona se ha propuesto eliminar cerca de 10.000 pisos en cuestión de un lustro y otras localidades como Málaga, Sevilla, Valencia o Santiago de Compostela, entre un largo etcétera, han tomado medidas de uno u otro tipo para controlar el impacto del alquiler vacacional en el mercado residencial.
El valor de una cifra. Una cosa es la teoría y la intuición y otra distinta las cifras concretas, que es lo que ha buscado un estudio reciente impulsado por la Universidad de Málaga partiendo de una serie de preguntas clave: ¿En qué medida influye el alquiler turístico en el residencial de larga temporada? Y en caso de que el primero encarezca el segundo, ¿cuánto hace subir su precio exactamente? ¿Supone un porcentaje relevante o es anecdótico?
Los resultados se presentaron en diciembre durante un seminario sobre vivienda turística celebrado en Málaga y lo avanzaba hace unos días El País en un artículo en el que desgranaba sus principales conclusiones. La más relevante es que los alquileres vacacionales tiran efectivamente de los precios del mercado residencial al alza, llevándolos a crecer cerca de un 30%.
De hecho, los investigadores han detectado un caso en el que los arrendamientos de larga estancia, los que buscan quienes quieren establecer un hogar, llegaron a aumentar un 33% debido a la influencia de los pisos turísticos. O esa al menos es la lectura que hace el análisis.
¿Cómo lo han calculado? Centrando el estudio en cuatro ciudades: Sevilla, Málaga, Jaén y Teruel. La selección no fue casual. Las dos primeras se escogieron por ser municipios turísticos en los que la oferta de alquileres vacacionales ha crecido de forma relevante a lo largo de los últimos años. Las otras dos ciudades, Jaén y Teruel, se escogieron a modo de contraste. En cuanto a los datos, los investigadores recurrieron a cartografías, precios del período 2016-2023 e incluso entrevistas a algunos residentes.
¿Y qué averiguaron? Que la mayor o menor oferta de pisos turísticos influyen en el mercado del alquiler. Y no poco, según la lectura que hacen los investigadores. Como recoge El País, los expertos comprobaron que en los barrios, en los que el alquiler vacacional acapara más del 10% del parque de viviendas, el precio de los arrendamientos de larga estancia 'engorda'.
¿Cuánto? En las zonas más afectadas, con mayor concentración de pisos para turistas, los alquileres crecen un 33% más que si esas mismas viviendas se situasen en otros barrios con un menor enfoque turístico.
En el caso concreto de Málaga estimaron que el aumento de precios fue del 31%. Y en Sevilla su efecto fue incluso mayor, con un incremento del 33%. Ambas son ciudades con un intenso flujo de turistas y una amplia oferta de apartamentos turísticos. En abril El Correo aseguraba, citando datos de la Consejería de Turismo, que en Sevilla había más de 9.500 viviendas turísticas. En la capital malagueña el dato superaba este verano las 12.000.
La sombra del alquiler turístico. El estudio arroja otros datos igual de interesantes. Por ejemplo, estima que si Jaén y Teruel soportasen zonas con una presión turística similar a la de las otras dos capitales de provincia, sus alquileres de larga temporada también aumentarían de forma notable: un 44 y 46%, respectivamente. Otro enfoque interesante es el que baja al detalle de los distritos y el coste del m2 de cada barrio.
En el caso de La Merced, un barrio malagueño con una huella importante de las viviendas turísticas, el coste del metro cuadrado se ha disparado en apenas ocho años: de 8,8 euros en 2016 pasó a 18 el año pasado.
Dos datos clave: del 8 al 40%. En ese encarecimiento han podido intervenir varios factores y portales como Idealista reflejan que el alza de precios es una tendencia general en España, pero los investigadores aportan un dato interesante: entre esos ocho años el porcentaje de pisos turísticos se multiplicó por ocho. Si en 2016 suponían el 5% de la zona, en 2024 representaban el 40%.
Bajando al detalle. A modo de referencia, el informe recuerda que dentro de la propia Málaga hay zonas con menor oferta de pisos turísticos en los que el aumento de precios ha sido mucho más suave. En Ciudad Jardín o Parque del Sur, donde la huella de las viviendas turísticas no llega al 1% del parque, el encarecimiento de esos años fue más contenido: el m2 pasó de 10,4 a 11,4.
El estudio arroja otro dato interesante sobre todo para valorar la relación entre ambos fenómenos: el aumento de los apartamentos turísticos y el encarecimiento de alquileres residenciales. Según sus autores -recoge Diario Sur-, el precio de los arrendamientos escala de media unos 3,29 euros/m2 cada vez que la concentración de pisos turísticos se agrava y aumenta un 10% en la zona.
"Existe una correlación significativa". Enrique Navarro, directivo del Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo (IATUR), reconoce que el aumento de los precios responde a una realidad "poliédrica" en la que intervienen muchos factores, no solo el turismo; pero el estudio aprecia hay una conexión clara entre ambas realidades.
"Podemos afirmar que existe una correlación espacial significativa entre el precio del alquiler y la concentración de vivienda turística en Málaga", subraya.
Imágenes | Oleg Tsegelnyk (Unsplash) y Taisia Karaseva (Unsplash)
Vía | El País
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