Por si hubiese alguna duda de hasta qué punto la vivienda se ha convertido en un tema capital en España, algo que ya mostró la calle el pasado 13-O y el CIS con sus encuestas, la política se ha encargado de dejarlo claro en este arranque de 2025. Ayer Feijóo presentó su recetario para mejorar la accesibilidad vía rebaja fiscal. Y hoy ha sido el presidente Pedro Sánchez el encargado de desgranar 12 medidas con las que aspira a despejar lo que su propio Gobierno tacha ya de "emergencia social".
Entre esa batería de políticas hay una que ha llamado la atención por su contundencia. El Gobierno quiere ponérselo difícil a los inversores de fuera de la Unión Europea y sin residencia en España que quieren comprar casas en el país. ¿Cómo? Vía carga fiscal, desincentivándolos. La gran pregunta es… ¿Servirá esa medida para paliar el desafío que afronta el país en materia de vivienda?
¿Qué ha pasado? Que el Gobierno ha querido arrancar el año dando un protagonismo especial a la política sobre vivienda. Lo había avanzado ya a finales de 2024 y ha tardado menos de dos semanas en concretarlo: durante un foro titulado "Vivienda: quinto pilar del Estado del bienestar", Pedro Sánchez se ha dedicado a desgranar 12 nuevas medidas que él resume en una sola frase: "Más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas para el acceso".
En ese amplio recetario se incluyen la transferencia de propiedades y suelo a la Empresa Pública de Vivienda para reforzar la oferta social, reforzar la vivienda protegida, impulsar un nuevo programa de rehabilitación, exenciones fiscales para los caseros que alquilen basándose en el Índice de Precios de Referencia, considerar como negocios los pisos turísticos o limitar la compra de casas a extranjeros de fuera de la UE.
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¿Cómo que limitar la compra? No es la primera vez que el Gobierno mueve ficha para restringir la especulación en el ladrillo español desde fuera de la UE. Lo hizo ya en 2024, cuando decidió cortar el grifo de las 'golden visa'. Y quiere hacerlo de nuevo ahora limitando la compra de vivienda por parte de extranjeros no comunitarios que además no sean residentes. ¿Cómo? Vía fiscal.
"Para ellos la carga fiscal será de hasta el 100% del valor del inmueble", avanza el presidente del Gobierno. Y por si quedasen dudas del porqué de la medida, compartió una cifra: "Solo en 2023 los no residentes de fuera de la Unión Europea compraron 27.000 casas y pisos. No para vivir en ellas. Lo hicieron principalmente para especular. Para ganar dinero con ellas. Algo que en el contexto de escasez que vivimos no podemos permitirnos".
El dato: 27.000 viviendas. La cifra es interesante, aunque sugiere que las limitaciones a las compras de extranjeros de fuera de la UE que no residen en España difícilmente servirán para atajar los dos grandes desafíos del mercado residencial español: la oferta y los precios. Los datos del Banco de España) muestran que en 2023 se registraron alrededor de 640.000 operaciones de compraventa con un ritmo de aproximadamente 50.000 firmas mensuales.
El propio organismo regulador estimaba hace poco que, a pesar de la amplia bolsa de pisos vacíos o desocupados que se reparten por España, el país tiene un déficit de 600.000 viviendas, sobre todo en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante. Hace solo unos días El Confidencial revelaba que ahora mismo en nuestro país se construye un 70% menos que hace dos décadas, lo que representa el mayor desplome de toda Europa.
De índices e IRPF. Aunque es una de las más llamativas, las limitaciones a la compra extracomunitaria no es la única medida que presentó hoy Sánchez. Otra igual de potente y encaminada a abaratar el coste de los arrendamientos tiene que ver con los precios, el IRPF y el índice de referencia creado por el Gobierno. Moncloa quiere premiar a los caseros que se basen en él, al margen de dónde esté su propiedad, sea o no una zona declarada 'tensionada', ofreciéndoles una exención del IRPF del 100%.
¿Son los únicos con cambios? No. El recetario del Gobierno se completa con más medidas centradas también en el mercado del alquiler y que 'juegan' con la carga fiscal, aunque en un sentido opuesto. Por ejemplo, el Gobierno propondrá al Congreso que las viviendas turísticas "sean consideradas un negocio y pasen a tributar como actividad económica, incluyendo la aplicación del IVA en zonas donde haya dificultades en el acceso a la vivienda y saturación turística". El movimiento no es del todo nuevo. Ya se perfiló en el paquete fiscal de 2025 pactado por PSOE y Sumar.
Las socimis también verían cómo varía el escenario, de tal forma que sus ventajas fiscales quedarían condicionadas a si las sociedades promueven inmuebles de viviendas protegidas. El amplio decálogo del Gobierno se completa con otras decisiones relacionadas con el impulso de una Empresa Pública de Vivienda, blindar la vivienda protegida o fomentar las rehabilitaciones de edificios vacíos para dedicarlos a alquiler asequible. "Nos vamos a dejar la piel en la causa de la vivienda", presume Sánchez.
La gran incógnita. Esa es la teoría. Queda la incógnita de cómo se trasladarán cada una de esas medida a la práctica y qué impacto tendrán en el mercado. Hoy mismo Cinco Días revela que en Cataluña hay grandes fondos desprendiéndose de sus pisos cuando finalizan los contratos de alquiler en vigor y sacándolos a la venta movidos por el marco normativo. En concreto, el tope de precios y la regulación. Sobre los alquileres turísticos y su tratamiento como negocios, hay ejemplos más o menos cercanos de países que han aplicado tasas sin que estas hayan tenido grandes efectos.
El caso más claro probablemente es el de Noruega, que en 2018 decidió que los caseros con arrendamientos de corta estancia, pensados principalmente para turistas, debían tributar con una tasa del 22%. La medida se apodó "Airbnb tax". En 2023 un grupo de investigadores decidió indagar en cuál había sido su impacto real y se encontró con un balance discreto o directamente nulo: "No encontramos un efecto significativo del impuesto en la propensión de los anfitriones a anunciar propiedades en Airbnb".
Imágenes | Tushar Agarwal (Unsplash) y Pool Moncloa/Fernando Calvo
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