Quizás suene irónico teniendo en cuenta la crisis "épica" con la que lidia desde hace tiempo el sector inmobiliario chino, pero en el mercado residencial de EEUU suena con fuerza el acento del gigante asiático. Acaba de demostrarlo con claridad meridiana NAR, la asociación estadounidense de agentes inmobiliarios, que en su informe sectorial revela que los chinos son de lejos los extranjeros que más dólares se dejan en la compra de casas en EEUU y los segundos en número de operaciones, posición que comparten con los mexicanos. Su objetivo: tener piso en California.
Lo más curioso es que no es una tendencia puntual.
Para empezar, contexto. Los datos de NAR son interesantes, pero antes de repasarlos conviene manejar algunas claves. La primera es que su último informe es muy específico: lo que busca es calcular y conocer mejor la inversión extranjera dedicada a la compra de vivienda ya construida en EEUU. Y para hacerlo centra el foco en el período comprendido entre abril de 2023 y el pasado marzo.
Otro dato relevante es que a la hora de hablar de "clientes internacionales o extranjeros" NAR tiene en cuenta a cualquier "ciudadano no estadounidense", tanto a aquellos que residen fuera como a inmigrantes que se han asentado hace poco en el país. En ese último caso su criterio es claro: incluye a gente que llevaba menos de dos años en EEUU antes de comprar una casa o ciudadanos con visado que llegaron hace más de seis meses. En cuanto a las operaciones, para sus tablas NAR parte de la premisa de que cada casa se corresponde con un comprador.
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¿Cuánto compran los extranjeros? Una buen suma, aunque su peso en el mercado residencial de EEUU es en realidad muy bajo, inferior al 3%, si se tienen en cuenta las millones de ventas de casas ya construidas que se cierran cada año en EEUU y los miles de millones de dólares que movilizan esas transacciones. Con todo, NAR calcula que entre abril de 2023 y el pasado marzo se alcanzaron los 42.000 millones en compras residenciales protagonizadas por extranjeros. ¿A cuántas casas equivale? A unas 54.300, según los cálculos de la asociación.
Son cifras contundentes, pero que caen de forma sensible con respecto al año anterior. Para ser más precisos, NAR calcula que el volumen de dinero movilizado es un 21,2% inferior y el número de viviendas adquiridas por clientes extranjeros cayó también de forma bastante significativa, alrededor de un 36%.
Curiosamente (o no) el descenso coincide con un aparente encarecimiento de la vivienda. El valor promedio de las operaciones subió casi un 22% hasta situarse en 780.300 dólares y el precio medio se situó en 475.000. En ambos casos se trata de los valores más altos documentados por la asociación desde que realiza registros.
La huella de China. Con esos datos claros, el estudio de NAR muestra que hay un acento particularmente frecuente entre los clientes extranjeros interesados en el mercado residencial estadounidense: el chino. Por número de operaciones, pero muy especialmente por el volumen de dólares que movilizan esas ventas.
Los compradores chinos dedicaron 7.500 millones de dólares a hacerse con viviendas ya construidas, muy por delante de los canadienses (5.900 millones), indios (4.100) o mexicanos (2.800). El estudio muestra además que el año anterior el importe fue aún mayor, de 13.600 millones, y en su momento culmen, entre 2017 y 2018, las operaciones cerradas con chinos pasaran de 30.000 millones.
6.000 viviendas. Si de lo que hablamos es de operaciones, los compradores chinos —etiqueta bajo la que NAR agrupa tanto a clientes de la China continental, como de Hong Kong y Taiwán— se hicieron con alrededor de 6.000 viviendas. El dato los empata con los compradores mexicanos en el segundo puesto.
El ranking lo encabezan los canadienses, con 7.100 viviendas. Con todo y más allá de la fotografía concreta de 2024, los chinos llevan años mostrando su interés en la adquisición de casas en EEUU: en 2023, 2020, 2018 o 2017 fueron los extranjeros que adquirieron más viviendas y llevan 11 años convertidos en el grupo de compradores extranjeros que más dólares se dejan en las operaciones.
¿Cómo compran? El informe de NAR aporta algunas claves sobre cómo se comportan los extranjeros que se deciden a adquirir vivienda en EEUU. El 57% de los compradores por ejemplo tienen residencia en EEUU, el 50% paga al contado y el 45% decide hacerse con la vivienda para destinarla a alojamiento de vacaciones o ponerla en alquiler. Los estados más codiciados son Florida y Texas.
Mirando a California. Los compradores chinos no están interesados en toda EEUU. Su atención parece centrarse de forma clara en dos estados muy concretos, California y Florida, que aglutinan respectivamente el 25 y 19% de sus compras en el país. Ya con porcentajes más modestos, les siguen Nueva York, Nevada o Texas. Otras características que los definen cuando se fijan en el mercado residencial de EEUU es que se interesan por viviendas unifamiliares y áreas suburbanas. Son además los que anotan un mayor precio medio de compra: 697.900 dólares.
Pero... ¿A qué se debe le caída? Los datos de NAR reflejan el peso de los chinos entre los compradores extranjeros, pero la principal lectura que dejan es el "pinchazo" general tanto en inversión como en operaciones. Para Lawrence Yun, economista jefe de la asociación, la clave que explica el desplome hay que buscarla fuera de lo que es el mercado inmobiliario en sí e irse a la relación entre divisas. Hay además factores políticos que también afectan a esta clase de operaciones.
"La fortaleza del dólar hace que los viajes internacionales sean más baratos para los estadounidenses, pero también que las viviendas en EEUU sean más caras para los extranjeros —reflexiona Yun—. No resulta sorprendente ver un retroceso en las ventas de viviendas en EEUU por parte de compradores extranjeros. El inventario de viviendas bajo y los precios en aumento siguen siendo factores que limitan las ventas de viviendas tanto para compradores de EEUU como internacionales".
Imágenes | Braxton Apana (Unsplash) y Andrea Leopardi (Unsplash)
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