Entre 2010 y 2021, los alquileres aumentaron un 15,3% en la Unión Europea, según Eurostat. Nic Vrieselaar, economista de RaboResearch, explicaba que el mercado en Países Bajos "se estaba volviendo inasequible". Cada vez más personas acuden en masa a las áreas urbanas donde hay más trabajos y salarios más altos, y muchas ciudades han quedado "tensionadas", con una escasez de vivienda y un acelerado incremento de los precios del alquiler.
Además, el llamado "efecto airbnb" ha empeorado la situación. En lugar de vender una propiedad o alquilarla a largo plazo, muchos propietarios anuncian sus apartamentos para estadías cortas. Esto significa, otra vez, menos stock y alquileres más caros.
Limitar el precio del alquiler. Holanda quiere revertir este fenómeno. Y lleva tiempo buscando la fórmula adecuada. Ya es el país europeo que apuesta por más viviendas de alquiler social, blindadas ante la especulación. El gobierno espera que para 2024 más del 90% de estas propiedades se alquilen por menos de 1000€. Para ello impondrá topes de alquiler en más de 300.000 viviendas para que sean más asequibles entre inquilinos de bajos ingresos y en medio de una escasez de pisos brutal.
Según el plan, el precio de alquiler de esas viviendas se reducirá de media en 190 euros al mes y tendrán una renta mensual máxima de alrededor de 1.100 euros. Los propietarios que no cumplan con estos límites se enfrentarían a multas.
¿Por qué? Las personas de clase media llevan años luchando contra la gran escasez de viviendas del país. Con una mayor regulación, los inquilinos obtendrían más protecciones y los propietarios estarían más dispuestos a invertir en el sector. Tal y como contamos en Magnet anteriormente, en Países Bajos se aprobó una ley en la que los ayuntamientos neerlandeses podrán prohibir la presencia de inversores privados en barrios considerados de especial vulnerabilidad.
Esa reforma impide vender una vivienda durante los cuatro primeros años desde su adquisición y, de esta manera, desincentiva a los inversores sólo interesados en la rentabilidad económica. En resumen: un arma contra la especulación.
El problema. Estas medidas, junto con el aumento de las tasas de interés, corren el riesgo de exacerbar la escasez de viviendas en el país al haber menos construcción y hacer que los propietarios se vean tentados a vender sus propiedades. También hay que recordar que la inversión privada promueve la construcción y la rehabilitación. Si los inversores encuentran más beneficios en otros países, es posible que trasladen sus fondos allí y la oferta seguirá siendo limitada en ese mercado inicial.
Una tendencia. Los controles de alquiler se están volviendo cada vez más comunes en toda Europa. Algunas ciudades, como Berlín, han probado con ello, aunque tuvieron que lidiar con muchos obstáculos por el camino. Allí, los alquileres no pueden superar la media local en más del 10%. Los estados limitan los aumentos de alquiler del 15 al 20% por año y es casi imposible desalojar a los inquilinos.
En otras ciudades como San Francisco, Barcelona, Palma o Valencia se ha intentado regular el AirBnb y limitar la vivienda turística. Y Suecia, por ejemplo, apuesta por un complejo sistema de enormes contrapartidas. Mientras tanto, los legisladores del Reino Unido e Irlanda han tenido discusiones similares sobre sus mercados inmobiliarios.
En España. El Gobierno aprobó hace unos meses una ley nacional de "derecho a la vivienda". Esta permitirá a los gobiernos regionales imponer topes de alquiler para los apartamentos de propietarios (con 10 propiedades o más) en áreas consideradas como "tensionadas". Y también incluye sanciones fiscales para los propietarios que dejen varias unidades sin alquilar durante períodos prolongados. Además, incluye disposiciones para reservar el 30% de las unidades en construcción de viviendas nuevas para viviendas públicas de bajos ingresos.
Eso sí, serán las comunidaddes autónoma quienes tendrán la potestad de declarar zonas tensionadas para limitar el precio de los alquileres y, hasta la fecha, todas las comunidades gobernadas por el Partido Popular ya han anunciado que no lo harán.
Blindarse frente a la inflación. Este año, con una inflación disparada, lo que el Gobierno ha hecho recientemente es blindar los alquileres durante 2023 frente a la subida del IPC. Eso quiere decir que los propietarios de pisos alquilados no pueden subir el precio de la mensualidad más de un 2% el año para el año que viene. Hasta ahora, la ley permitía a los propietarios subir el precio de la vivienda conforme a la subida del IPC. Pero esto dio como resultado subidas enormes (ya que la inflación está descontrolada), que muchos inquilinos no podían afrontar.
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