Tu nuevo casero, un fondo de pensiones: cómo los inversores están devorando el mercado inmobiliario

Un representante de DR. Horton, el constructor de viviendas particulares más notorio de Estados Unidos, declaró en una reciente junta de inversores que con la última tanda de viviendas unifamiliares puestas a la venta habían logrado un margen bruto de ganancias del 50%, casi el doble de lo que habían facturado el año anterior vendiendo casas a la clase media norteamericana. Agentes inmobiliarios de Florida advierten a sus clientes en busca de primeras residencias de que el mercado está tan caliente que sus primeros presupuestos van a tener que aumentar sí o sí, y muchos se topan con la frustración de que les quiten las casas que acababan de ver en cuestión de minutos.

¿Quién está provocando este salto tan brusco? No son los particulares, son los fondos de inversión y los fondos de pensiones.

Tu nuevo casero, "MAPFRE". Así está ocurriendo sobre todo en Estados Unidos, donde las empresas de capital privado acaparan ya el 20% del mercado de vivienda. Un par de ejemplos de grandes adquisiciones: la aseguradora alemana Allianz SE invirtió en marzo de 2021 4.000 millones de dólares en viviendas de alquiler de EE.UU.; el fondo de riqueza soberana de Singapur tiene participaciones en Quinn Residences, que ya ha firmado la adquisición de 8.000 nuevas residencias que pondrá en alquiler en Florida, Georgia, Tennessee y otros. Los fondos de pensiones canadienses son, a día de hoy y debido al reciente boom, los principales propietarios de bienes raíces del país. Todo esto por sólo hablar de los inversores extranjeros, que suponen apenas 1/3 de los fondos de inversión que manejan las casas de Norteamérica.

Su nuevo objetivo es, sobre todo, la residencia unifamiliar asequible, una casa de menos de 300.000 dólares, con servicios y distritos escolares decentes en su proximidad, compitiendo así con los ciudadanos de clase media aunque con ventajas frente a estos: tienen ahora mismo mejor financiamiento hipotecario. Quieren las casas tanto para vender como para alquiler. En términos absolutos, la vivienda subió una media de un 7.2% mundial en 2020 y en 2021 la tendencia va a continuar al alza. En EE.UU. creció un 13.2% en ese mismo período.

La no-burbuja. Esta ultracompetitividad de los fondos está haciendo que los precios de la vivienda crezcan a niveles que no se habían visto hasta momentos anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. ¿Preocupa eso a los inversores? No, para ellos el escenario no es necesariamente el mismo y no implica un estallido de burbuja.

Si en la anterior crisis el riesgo vino impulsado por préstamos laxos a particulares y a una acumulación de hipotecas entre gente insolvente, hoy hay una expectativa de que la inflación aumente, “y los bienes inmobiliarios han sido tradicionalmente una excelente manera de protegerse contra la inflación", dice el jefe de una empresa financiera inmobiliaria. Eso por no hablar de que se cree que el bajo índice de construcción de vivienda en la mayoría de grandes ciudades y los problemas de acceso a la financiación de los particulares dificulten las alternativas de los pequeños compradores e inquilinos.

¿Y en Europa? Con diferencias con respecto a Estados Unidos, pero la tendencia es similar. Los bienes raíces suponían en 2019 el 10.3% de las inversiones de los fondos de pensiones europeos, y ante el bajo atractivo de la adquisición de deuda y los bonos estatales, ven este como un foco deseable de crecimiento. Por ejemplo recientemente el ERAFP, el fondo de pensiones de los funcionarios públicos franceses, captó de forma indirecta fondos cifrados en cientos de millones de euros gracias a intermediarios del alquiler en Francia.

Según el informe más reciente sobre inversiones inmobiliarias europeas de PWC, consideran que la “vivienda asequible” es el tipo de inversión que más escalafones ha crecido en el top de inversiones, ocupando el sexto lugar, siendo sólo peor que las instalaciones logísticas (muchos almacenes van a necesitar “los Amazons” del mundo), las residencias de ancianos, los alquileres para estudiantes y los alquileres por habitaciones. En declaraciones, directores de fondos dicen en el reportaje que todos sus ojos se han puesto en la vivienda habitual como principal “foco de interés”, aunque reconocen el alto riesgo político de estas adquisiciones, ya que los legisladores en zonas como Alemania están mirando con lupa los efectos devastadores entre la población que supone la falta de acceso a vivienda digna.

Foto: Jota Hache Ce