La implantación del teletrabajo primero, y la jornada de trabajo híbrida más tarde, ha supuesto un terremoto que ha sacudido los cimientos de la organización de las empresas.
La onda expansiva de este movimiento ha afectado seriamente al tejido inmobiliario de las oficinas en las grandes ciudades, que se vaciaron de golpe en 2020, pero no se han vuelto a llenar al mismo ritmo. En los principales ejes de negocio de Barcelona hay 757.014 metros cuadrados de oficinas de los que no se está obteniendo ningún beneficio.
Barcelona tiene el 21,3% de las oficinas vacías. El último informe ‘El mercado de oficinas en la ciudad de Barcelona', elaborado por Barcelona Regional, apunta a que, de los 5,8 millones de metros cuadrados de oficina existentes en los distintos ejes empresariales de la ciudad condal, el 21,3% se encuentra disponible para su comercialización. Esto supone 757.014 metros cuadrados de oficinas vacías.
La desocupación va por barrios. El porcentaje de oficinas vacías no es el mismo para todos estos ejes. El ‘CBD Prime’ situado en pleno centro de la ciudad (entre Paseo de Gracia y Diagonal) registra un 25% de desocupación.
Según el informe, el distrito de innovación 22@ y el de Marina son los peor parados. Estos distritos son los que más edificios de oficinas albergan. Esta zona ha sufrido una fuerte reconversión en los últimos años, convirtiendo fábricas y locales en edificios de oficina. Solo el 22@ ofrece 1.375.482 m² de oficina, lo que supone el 24% del total de espacio disponible, mientras que Marina suma 227.850 m² de superficie al total. Entre ambos distritos suman el 39% de sus oficinas vacías.
Las necesidades de las empresas han cambiado. El 12,9% de los cuadrados de oficina construidos en Barcelona corresponden a espacios con más de 1.000 metros cuadrados. La clave en los porcentajes de desocupación de las oficinas la tenemos precisamente en esa superficie.
Con la implantación del teletrabajo y la jornada híbrida, las empresas no necesitan espacio para alojar a toda su plantilla al completo todos los días, por lo que han reducido el tamaño de la superficie de sus oficinas, y de paso han reducido costes.
El eje “CBD Prime” está formado por pisos reconvertidos en oficinas o en pequeñas promociones en ubicaciones muy céntricas. Eso hace que su superficie esté por debajo de los 1.000 m², haciendo que su proporción de desocupación sea mucho menor. En cambio, los distritos 22@ y Marina están formados por oficinas con mayor superficie, que antes ocupaban grandes empresas, pero que ahora están sobredimensionadas. Eso hace que su tasa de disponibilidad sea mucho mayor.
Trocear el espacio de oficina como coworking. Ante este cambio en las necesidades de espacio, buena parte del espacio de oficinas disponible se ha reconvertido en espacio de coworking. Un estudio de tendencias de la consultora inmobiliaria CBRE, apunta a que Barcelona se posicionó como la cuarta ciudad del continente con mayor creación de espacios de oficina flexibles, alcanzando un 3,5% de presencia en el mercado.
“La gran presencia de empresas tecnológicas y startups en Barcelona, con mayor predisposición al trabajo en remoto, son algunos de los motivos de la consolidación de Barcelona como una de las principales ciudades europeas con mayor penetración de las oficinas flexibles”, aseguraba en el informe Salvador Aguilar, Head de Flex Office en España de CBRE.
Menos oficinas y más pisos. Observando las cifras oficiales del mercado inmobiliario de oficinas y locales ofrecidas por el Área Metropolitana de Barcelona, la tendencia del mercado no muestra signos de un repunte inmediato. Eso ha hecho que los inversores se planteen la reconversión de ese espacio destinado a oficinas en viviendas. De ese modo, no solo se obtendría un retorno de la inversión, sino que aportaría metros cuadrados habitables para paliar la escasez de vivienda en Barcelona.
Imagen | Unsplash (LYCS Architecture)
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