La espiral del precio de la vivienda parecía no tener fin. Desbocado tras la pandemia y tras dos años subiendo sin parar, ahora, la vivienda, al fin, parece haber tocado techo. Se han tenido que alinear varias estrellas para que se diese dicha situación: la inflación, las subidas de tipos de interés y de las hipotecas, la crisis económica (y la pérdida de poder adquisitivo de las familias) y el estancamiento de salarios. Todo esto ha terminado pasándole factura al mercado inmobiliario, que ya ve en 2023 su recesión.
A partir de este punto, los expertos auguran un periodo mucho más estable en el precio de la vivienda. De hecho, ya se ve reflejado en los últimos números publicados por el Gobierno sobre el valor tasado de la vivienda.
Caída del precio de la vivienda. Septiembre marcó un récord en compraventas desde 2007: una subida interanual del 6,9% en España. También vimos el esfuerzo que la vivienda significaba para las familias (de hasta el 40% en algunas ciudades). Sin embargo, ahora, y según el informe de la agencia de calificación crediticia Fitch, los precios de la vivienda de la mayoría de países de Occidente van a retroceder, algunos alcanzando caídas del 10% y otros como España, bajadas más ligeras: del 6% de crecimiento nominal de este año a entre un 2% y un 4% el próximo.
Pero pese al crecimiento, España verá una caída de los precios reales por la inflación, que seguirá elevada. Y por tanto, y teniendo en cuenta la subida general de precios, la vivienda realmente se estará abaratando. Eso sí, la caída no será en picado, principalmente por la disponibilidad limitada de obra nueva. Es decir, la demanda de casas nuevas seguirá por encima de la oferta, lo que hará que el precio de la vivienda no caiga bruscamente.
¿Por qué? En los últimos meses hemos visto cómo la inflación se ha cebado con los bolsillos de las familias, el temor a una crisis, el encarecimiento de las hipotecas por la subida de tipos y el vaivén en el euribor. Los autores del informe también sacan a relucir "el pronóstico estable del desempleo" y las condiciones más estrictas para la concesión de hipotecas. Todo eso hará que el mercado se enfríe, con algunos expertos augurando cierta recesión para el año que viene, con la consiguiente bajada de precios.
El fin de un gran boom inmobiliario. "2023 pondrá punto y final al gran boom iniciado en el segundo trimestre de 2021", señalaba el último Informe del Mercado Inmobiliario, elaborado por la Universidad de Barcelona y la consultora Forcadell. "En el primer trimestre de 2023 va a haber una ralentización que ya hemos visto en otros países y que terminará afectando a España, y que se dará en compraventas, pero también en alquiler".
Tal y como señala el informe, estamos viendo cómo las agencias reducen el número de interesados entre un 20%-40%, lo que indica que los tipos de interés empiezan a notarse y que la incertidumbre ha llegado.
Mercado en recesión. El fenómeno podría darse en la mayoría de países, según apunta este artículo de EL PAÍS. Como los salarios están estancados pese a la elevada inflación, la vivienda realmente se volverá más inasequible. Esto podría llevar al mercado a una recesión. Si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%, las compraventas podrían caer alrededor del 15%. Como habrá menos demanda de vivienda, los propietarios tendrán que bajar los precios para poder vender. Hasta un 5% se discute en algunas mesas de expertos.
Aunque no está claro del todo si la vivienda bajará en 2023 o 2024, hay algo en lo que coinciden todas las predicciones. Y es que se va a reducir el número de compraventas. Tinsa prevé un descenso del 5% en las transacciones. BBVA Research también ve una caída a pesar de que estima que la vivienda subirá un 2% en el próximo año. Y Bankinter prevé una bajada del 3% en 2023 y otra del 2% en 2024. Aún así, con todos estos datos sobre la mesa, es aún difícil pronosticar lo que puede pasar. Nadie se esperaba hace dos años la situación actual y aquí estamos.
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