De gran motor económico, a gran dolor de cabeza. Los paisajes de ciudades chinas erizados de grúas dejaron de ser ya hace tiempo motivo de orgullo para el Gobierno de Xi Jinping, quien ahora ve esas plumas —a menudo paradas desde hace tiempo— cómo un foco de preocupación que amenaza con agravarse. Por lo pronto y tras la crisis de Evergrande, el otrora titán del sector, los rumores han alcanzado ya a China Vanke, el segundo mayor promotor del país por ventas y respaldado por el Estado. Así las cosas, el Gobierno acaba de lanzar un aviso a navegantes: a las firmas inmobiliarias "gravemente insolventes" y "sin capacidad de operar" no les quedará más camino que la reestructuración o la quiebra.
En Pekín hablan ya incluso de un "nuevo modelo" inmobiliario.
"Se les hará pagar el precio debido". La frase es del ministro chino de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, Ni Hong, y va dirigida a los promotores inmobiliarios de su país, situados en el epicentro de una compleja crisis de tintes globales que sacude al gigante asiático. En un escenario complicado, con las promotoras desesperadas por recibir un salvavidas gubernamental, Ni lanzó un mensaje duro con algunas declaraciones que destacan por su contundencia, como recoge la CNBC: "En el caso de las inmobiliarias que son gravemente insolventes y han perdido la capacidad de operar, las que deban quebrar deberán hacerlo, o ser reestructuradas, conforme a la ley y principios del mercado".
"Quienes cometan actos que perjudiquen los intereses de las masas serán investigados con determinación y castigados de acuerdo con la ley", recalcaba el ministro hace días, en el marco de las reuniones parlamentarias anuales. Importan sus palabras e importa el contexto en el que llegan, con importantes promotoras inmobiliarias incumpliendo sus deudas y la venta de viviendas y locales en caída: "Se les obligará a pagar el precio debido". Su mensaje se ha interpretado como una aviso de que los promotores en apuros no podrán contar con un gran rescate.
Ofensiva pública… No es la única clave que ha deslizado Pekín sobre cómo pretende gestionar la crisis. Hace ya algunas semanas Wall Street Journal (TWSJ) avanzaba que, ante un mercado inmobiliario chino que se "desmorona", el Partido Comunista plantea dar un paso al frente. ¿Cómo? Dando un mayor peso al Estado, una mayor porción de un mercado que a lo largo de los últimos años ha estado dominado por las empresas. El planteamiento conecta en parte con el mercado inmobiliario de los tiempos de Mao Zedong, cuando el Estado ejercía un control clave y los hogares de buena parte de la población los aportaba el propio partido.
Una de las estrategias pasaría por aumente la proporción de viviendas impulsadas por el Estado para ponerlas luego en alquiler o la venta con un enfoque social. La información que maneja TWSJ muestra que a día de hoy suponen el 5% del parque de viviendas. La idea sería sextuplicar esa cifra hasta situarla en al menos el 30%. Otro de los planes consiste en que el Estado se haga cargo de proyectos privados en dificultades para luego arrendar esas viviendas o incluso comercializarlas.
… y milmillonaria. El plan es ambicioso y desde luego no saldría barato. Los analistas citados por el diario neoyorquino hablan de un coste potencial de hasta 280.000 millones de dólares anuales durante los próximos cinco ejercicios, lo que supondría la movilización global de alrededor de 1,4 billones de dólares.
Al margen de las dudas que puede generar esa abultada cifra, lo que sí ha dejado claro Xi Chinping es que aspira a que este año se avance hacia un "nuevo modelo" del sector y en el que la vivienda a precios asequibles impulsada por el Estado tenga un papel relevante. En concreto, se habla de sumar seis millones de viviendas de estas características en cuestión de cinco años.
Documento 14. En 2023 el Gobierno manejaba una directiva (Documento 14) en la que pedía a las ciudades con un gran stock de casas privadas que compren y conviertan propiedades sin vender en viviendas públicas. Tras ese esfuerzo de reconvertir propiedades privadas en residencias públicas asequibles los analistas aprecian un esfuerzo por paliar la crisis del ladrillo e incentivar la natalidad.
Desde entonces se ha pasado ya de la teoría a la práctica: el pasado diciembre el Banco de Desarrollo informaba de una línea de crédito de 202 millones de yuanes para que la ciudad de Fuzhou construya 701 viviendas asequibles.
Pekín no lo tiene fácil. Como recuerdan desde TWS, sus autoridades son reacias a dar un apoyo directo de liquidez a los promotores que pueda inflar la burbuja inmobiliaria. Y la posibilidad de comprar propiedades para reconvertirlas en alquileres también plantea dilemas relevantes, como el precio que debe pagar el Gobierno o la propia predisposición de los propietarios para vender.
De gran motor a gran problema. Ese es el telón de fondo del sector inmobiliario chino, que ha visto cómo pasaba de ser uno de los grandes motores de la economía china a un quebradero de cabeza para Pekín. En sus buenos momentos se calculaba que, junto a las industrias relacionadas, representaba un 30% del PIB del gigante asiático, muy por encima del peso alcanza el sector en EEUU. Hoy el sector es epicentro de una crisis que amenaza con agravarse y extender sus consecuencias más allá del gigante asiático.
Evergrande… y más allá. En un intento por frenar la especulación del mercado y desinflar de forma controlada la burbuja inmobiliaria, en 2020 el Gobierno fijó una serie de "líneas rojas" que establecían pautas y límites estrictos a los ratios de deuda, apalancamiento y liquidez. El resto es historia conocida.
Grandes promotoras como Evergrande incumpliendo los criterios, el cierre del grifo de los préstamos, dificultades para acceder a la financiación, pinchazo de las preventas, edificios a medio terminar y protestas —una estampa poco habitual en China— de compradores que se negaban a seguir pagando las hipotecas suscritas para casas compradas sobre plano y que, en plena tormenta inmobiliaria, ni llegaban ni parecía que fueran a hacerlo nunca. En 2022 S&P Global Ratings ya cifraba en 145.000 millones de dólares los préstamos afectados por las protestas.
Los grandes del sector. El discurso de Ni Hong es firme y da a entender que al Gobierno no le temblará el pulso al dejar caer a los antiguos gigantes del sector inmobiliario. "Las gravemente insolventes y que han perdido capacidad de operar, aquellas que deben quebrar, deberían hacerlo o ser reestructuradas", deslizó el responsable del Ministerio de Vivienda. Sus palabras llegan en un contexto muy concreto, con una parte significativa de la "vieja élite" del sector inmobiliario nacional pasando por situaciones complicadas. Cuando no dramáticas.
En enero un tribunal de Hong Kong ordenó la liquidación de Evergrande. La decisión la tomó después de que la compañía no lograra cerrar un acuerdo de reestructuración para un plan de deuda de 330.000 millones. Hace solo unos días trascendía también que Vanke, la segunda mayor promotora del país, ha fusionado varias filiales del sur del país entre rumores sobre su liquidez.
Imágenes Mitch Altman (Flickr) y Visual Capitalist
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