Que los alquileres no paran de subir es un hecho. En Madrid, el precio medio de las viviendas en alquiler alcanzó los 1.231 euros al mes en el segundo trimestre de 2019, según datos de la aplicación Elige Bien tu Barrio de ING, y no muy lejos anda Barcelona, con 1.221 euros.
Una subida del 6,74% interanual para la capital y del 7% para la Ciudad Condal que refuerza una tendencia al alza que confirman otros informes oficiales, como el análisis de la evolución del mercado del alquiler del Banco de España, o datos como los precios del alquiler de Barcelona publicados por la Generalitat de Catalunya, los recopilados por el Ministerio de Fomento o los que recaban portales como Idealista. Aunque a veces los datos difieren, la tendencia al alza es innegable.
Pero, ¿qué está provocando la burbuja del alquiler y cómo se podría frenar?
Primera hipótesis: los alquileres turísticos están distorsionando el mercado y provocando la subida de precios
Una de las posible explicaciones de esta subida de precios se basa en la eclosión de servicios como Airbnb, cuyo crecimiento a partir de 2013 coincide curiosamente con la escalada de los precios del alquiler.
La intuición nos dice que, si la subida de precios es a nivel nacional (aunque más acuciada en las grandes ciudades) es poco probable que el alquiler turístico sea responsable por sí solo de toda esta subida, porque se concentra en áreas y ciudades muy concretas, pero veamos qué dicen los datos.
En Barcelona, por ejemplo, hay 9.581 viviendas de alojamiento turístico, según datos oficiales de 2018 del Ajuntament de Barcelona. Una cifra a la que hay que sumar unos 3.000 alojamientos ilegales, según cálculos del propio ayuntamiento.
En Madrid, por otro lado, hay 10.467 viviendas turísticas según el registro de la Comunidad de Madrid. Algunas estimaciones, como la de AirDNA, aumentan la cifra hasta 15.000, mientras que herramientas como InsideAirbnb recopilan que hay 11.197 apartamentos anunciados en la ciudad, aunque solo un 69% (7.148) tienen una gran disponibilidad (es decir, que no son usuarios alquilando su propia casa eventualmente).
La pregunta que procede es, por tanto, ¿qué porcentaje del mercado de alquiler representan las viviendas turísticas?
En Madrid, según datos de la Encuesta de Hogares Continua de 2018, hay 353.152 hogares en régimen de alquiler (el 26,2% del total, 1.347.910). Si miramos el censo del INE de 2011, más preciso, aunque desfasado, el dato es de 264.131 hogares (el 20% de 1.320.531). Para Barcelona no hay datos de 2018, pero los de 2011 del censo reflejan 205.912 hogares en régimen de alquiler (el 30,1% de 684.078 hogares).
Así que, worst case scenario, en Madrid hay 15.000 viviendas de alquiler turístico frente a 264.131 de alquiler como vivienda principal. En Barcelona, 13.000 de 205.912 hogares. Es decir, que en Madrid los apartamentos turísticos representan el 5% del total y en Barcelona, el 6%.
Los apartamentos turísticos representan tan solo el 5% de los alquileres de Madrid; el 6% de Barcelona.
Otro dato que desmonta esta hipótesis es que los precios del alquiler han seguido subiendo a pesar de que el número de apartamentos turísticos ha permanecido estable desde 2015. Las licencias en Barcelona, de hecho, han bajado de 9.606 en 2015 a 9.581 en 2018, según datos del ayuntamiento, y además las viviendas ilegales se han reducido de 6.000 a 3.000. En ese tiempo, el precio medio del alquiler ha pasado de 734,99 a 929,57 euros en la Ciudad Condal, según datos de la Generalitat de Catalunya.
Sí que puede existir una mayor distorsión en zonas concretas en las que se pueda concentrar una mayor densidad de alquileres turísticos (registrados o no) que además impulsen el precio del alquiler en zonas colindantes, pero a menudo son difíciles de disociar de procesos de gentrificación, como Embajadores (y todo el Distrito Centro) en Madrid o la Barceloneta y el Gòtic (y el distrito de Ciutat Vella) en Barcelona, tal como se puede comprobar echando un vistazo a los datos de ese barrio y también de los barrios de Madrid y los barrios de Barcelona.
Entonces, si Airbnb no es él solo directamente responsable de la subida de los precios del alquiler, ¿a qué se debe? ¿Especulación o simplemente el libre mercado en su más pura expresión?
Segunda hipótesis: especuladores
Una segunda hipótesis es la especulación. Es decir, grandes poseedores de viviendas que puedan especular con ellas para jugar con la oferta (no ofreciendo todas sus viviendas, por ejemplo) y manipular así los precios del mercado del alquiler.
Sin embargo, según un análisis de Sareb sobre los caseros en España, solo el 3% del parque de viviendas de alquiler está en manos de grandes inversores. El resto es de particulares y pequeñas empresas. Además, solo el 8% de los arrendadores posee más de 3 viviendas en el alquiler, y un 34%, solo una.
Es decir, que la inmensa mayoría de los caseros no tiene capacidad de influencia alguna en el mercado, y se arriesga a perder dinero por no poner su vivienda en alquiler.
Es un caso diferente al de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008, en el que muchos particulares compraron viviendas que no ponían a la venta (eso es especular) a la espera de que siguieran subiendo de precio.
Tercera hipótesis: la demanda de alquiler ha subido como consecuencia de la crisis
Una particularidad importante del mercado del alquiler es que su demanda es muy inelástica. Eso quiere decir que no cambia mucho si el precio sube o baja. Es algo lógico, la vivienda es un bien de primera necesidad; si estás buscando casa y no puedes comprarla, estás abocado al mercado de alquiler. No es como dejar de comprar un iPhone porque son muy caros, ahí tienes otras alternativas.
Las viviendas en alquiler han pasado del 14,9% en 2014 al 17,5% en 2019
Por otro lado, la oferta de viviendas de alquiler no es muy elástica tampoco. Hay que tener en cuenta que el parque de viviendas que se pueden poner en alquiler es limitado y, además, aunque suban los precios y eso atraiga a que se pongan más viviendas en el alquiler, ese ajuste no es instantáneo, pues requiere una serie de trámites y, en algunos casos, adecuar la vivienda también. Si a eso le sumamos que, según datos de la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler ha pasado del 14,9% en 2014 al 17,5% en 2019 (2,6 puntos, un 17,5% más) se puede entender por qué el mercado del alquiler ha respondido al alza.
De hecho, si analizamos los datos de la aplicación Elige Bien tu Barrio de ING, podemos observar que hay una correlación entre aquellos barrios en los que hay un mayor porcentaje de viviendas que se alquilan y los que tienen alquileres más altos.
Las causas de este cambio de tendencia en el comportamiento de los españoles a la hora de elegir el régimen de tenencia del hogar parecen bastante claras. Tras la crisis de 2008, pasamos de un escenario en el que cualquiera podía adquirir una vivienda en propiedad -con hipotecas que financiaban toda la operación o incluso más- a una situación en la que los bancos eran mucho más estrictos al conceder sus préstamos y, con suerte, financiaban el 80% del precio de compra.
No hay más que echar un vistazo a los datos del INE sobre las hipotecas concedidas. Solo en marzo de 2006 se concedieron 127.233 hipotecas para vivienda; en marzo de 2013, 16.301.
Eso provocó que, a pesar de la espectacular bajada de precios del mercado de compraventa, mucha gente no pudiera adquirir una en propiedad, al no disponer del capital necesario para poder dar una entrada y asumir el resto de gastos de la compra (impuestos, notaría…) o una eventual reforma.
Si a eso le sumamos la mayor inestabilidad laboral a raíz de la crisis, entendemos por qué muchas personas que, en otra situación hubieran sido propietarios, se han visto empujados al mercado de alquiler, aumentando la demanda y, por ende, impulsando la subida de precios.
Como broche, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013, que redujo el plazo mínimo de los contratos de alquiler de 5 a 3 años, añadió gasolina al fuego, alimentando la tendencia alcista, pues los precios se podían subir y ajustar al mercado con mayor frecuencia.
Así que, ahora que conocemos las causas, solo nos queda preguntarnos cómo se podría frenar la burbuja del alquiler.
Soluciones para frenar los precios del alquiler
Si se trata de buscar soluciones a la burbuja del alquiler, además de mantener los alquileres turísticos a raya y obviando de momento una intervención directa del mercado, como sería limitar el precio de los alquileres por ley, las opciones pasan por tratar de aumentar la oferta y reducir la demanda, así como tratar de menguar la volatilidad del mercado.
Para aumentar la oferta, una opción es dar mayor seguridad jurídica a los arrendadores, agilizando los procesos de desahucio por impago o las reclamaciones por desperfectos en la vivienda. También se pueden ofrecer mayores incentivos fiscales por el alquiler como primera vivienda (aunque ya son significativos) y penalizar las viviendas vacías con mayores impuestos. Por último, se puede aumentar la oferta pública de viviendas en alquiler; aunque es complicado que su impacto en el mercado sea significativo, puede ayudar a paliar los casos de mayor necesidad social.
Para reducir la demanda las medidas son más complejas. Por un lado, lograr una mayor estabilidad laboral y, por otro, mejorar las condiciones de los créditos hipotecarios que, si bien han mejorado en los últimos años, siguen alejadas de la época anterior a 2008.
También destaca como medida la promoción de contratos de alquiler de mayor duración y un mayor control sobre la subida de las rentas. Es algo que ya se ha introducido con el Real Decreto-ley 7/2019 del 1 de marzo, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con contratos de duración de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) y que limita al IPC anual las subidas de las rentas.
Aún es pronto para ver su efectividad, pero en principio esta medida ayudará a que los inquilinos no se vean abocados al mercado cada tres años, reduciendo la frecuencia con la que se actualizan los precios y, por tanto, mitigando la volatilidad del mercado y la tendencia alcista.
Las subvenciones al alquiler tienen el efecto contrario al deseado: aumentan la demanda y, como consecuencia, los precios suben.
Por último, entre las medidas que no funcionarían, cabe reseñar una bastante popular: la subvención del alquiler. ¿Por qué no sirve? Pues porque lo que hace es aumentar la demanda y subir los precios: si la gente puede optar a alquileres más caros (porque la subvención es como un descuento) estos se ajustarán al alza.
Más discutible es intervenir en el mercado fijando los precios máximos por ley, que está en la agenda de muchos partidos -tiene una gran aceptación popular- y, de hecho, se ha aprobado en Cataluña recientemente.
Sin embargo, sus detractores defienden que reducirá la oferta (determinados precios no serán atractivos para todos los propietarios) aumentando la tensión con la demanda, que desincentivará el mantenimiento de las viviendas (si no se puede alquilar más caro por tener una vivienda mejor, de qué sirve renovarla) y que, además, aumentará el porcentaje de dinero negro en el mercado, pues algunos arrendadores exigirán parte del pago en metálico.
Como se puede ver, el tema del alquiler es un asunto complejo pero que se debe abordar de manera urgente, pues el derecho a una vivienda digna está recogido en la Constitución.
