En España los alquileres han subido. Bastante. Tanto, que en ciudades como Madrid o Barcelona la media de lo que piden los caseros está muy por encima del presupuesto de los inquilinos y hay muchas familias abocadas a hacer sobresfuerzos para pagar sus viviendas. Sin embargo esa es solo una parte del problema. Para no pocos inquilinos los contratos temporales, la inseguridad y el paulatino encarecimiento de los arrendamientos acaban derivando en otro fenómeno igual de crucial: las mudanzas "forzosas".
Un estudio del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) acaba de analizar esa y otras tendencias que alertan de hasta qué punto los inquilinos están expuestas a la volatilidad de un mercado con alta inestabilidad y cada vez más caro.
Mudarse, pero mudarse "forzado". Durante su estudio los investigadores se plantearon una pregunta sencilla: ¿Qué lleva a mudarse a un inquilino, al menos en las dos grandes ciudades de España, que es donde han centrado el foco? Su primera conclusión es que el 30% de las mudanzas se pueden considerar "desplazamientos forzosos", cambios de residencia no deseados por el inquilino. En Madrid esa etiqueta encajaría en el 30,8% de los últimos cambios de domicilio. En Barcelona supone el 31,6%.
"Si analizamos el motivo principal de la mudanza, observamos que tres de cada diez mudanzas son desplazamientos forzosos, que incluyen situaciones como la no renovación del contrato, la subida inasumible del precio del alquiler, la incapacidad de seguir pagando, una orden de desahucio o presiones y acoso por parte de la propiedad", recoge el informe, en el que han participado expertos de varias universidades y se ha elaborado con respaldo del Programa Horizon 2020, de la UE. Uno de sus autores más destacados es Jaime Palomera, responsable del Área de Vivienda de IDRA y cofundador del Sindicat de Llogateres.
¿Qué hay detrás de esos cambios? Esa es la siguiente pregunta que responde el análisis de IDRA. No todos los "desplazamientos forzosos" responden a los mismos motivos y de hecho cuando se saca la lupa y examina el fenómeno en detalle se detectan otras tendencias interesantes. Para empezar, los desahucios con orden judicial suponen una parte ínfima de las mudanzas obligadas.
Para los investigadores, la gran mayoría son lo que denominan "desahucios invisibles", mudanzas no deseadas por el inquilino, pero que no están motivadas por una sentencia y por lo tanto tampoco acaban plasmadas en un registro oficial. El estudio desliza además otra idea crucial: el dato de "mudanzas forzosas" podría ser mayor, ya que hay inquilinos que han asumido como naturales los factores que les obligan a hacer las maletas.
"En muchos casos, lo que podría considerarse una expulsión forzosa, como los problemas de habitabilidad, se experimenta como una decisión 'voluntaria' de mudarse. Según los datos obtenidos, más de la mitad de las viviendas de alquiler presentan al menos tres problemas relacionadas con la habitabilidad", recoge el informe, que cita casos de humedades, mal aislamiento y accesibilidad o problemas con el agua y suministro eléctrico.
Sin llegar a acomodarse. La realidad es que al menos en Madrid y Barcelona los inquilinos se mudan con relativa frecuencia. Y tampoco pasan mucho tiempo en sus casas. Hay un dato que refleja con claridad ese fenómeno: seis de cada diez personas que viven de alquiler en esas dos ciudades llevan menos de cinco años en su vivienda actual, lo que para IDRA denota "la alta rotación en el mercado del alquiler". Es más, el 34,2% de los encuestados de Madrid y casi el 39% de los entrevistados en Barcelona aseguran que llevan en su domicilio actual dos años o incluso menos.
No es el único dato que invita a la reflexión y refleja la inestabilidad con la que lidian los inquilinos. Si llevan poco tiempo en sus casas o pisos actuales es, en gran medida, porque se mueven con frecuencia. El estudio muestra que más del 60% de los inquilinos de la capital y el 80% de la Ciudad Condal han cambiado de vivienda a lo largo del último lustro. Al 40% incluso le ha tocado hacer dos o más mudanzas durante ese período.
La clave: la temporalidad. Si a algo dedican tiempo y espacio los autores del ensayo es a hablar sobre uno de las grandes peculiaridades (y hándicaps) del mercado del alquiler residencial español: la temporalidad. A diferencia de lo que ocurre en otros países europeos, como Alemania, Escocia, Francia, Países Bajos o Suecia, en los que los contratos de alquiler indefinidos tienen un peso relevante, en España reinan los acuerdos con fecha de caducidad. En Madrid o Barcelona el 90% de los inquilinos tienen contratos temporales y a precio de mercado, "lo que los deja a merced de las variaciones especulativas", asume el informe.
Sus autores son claros al respecto y subrayan dos ideas. La primera, que los contratos temporales tienen unos beneficiados claros, y no son los inquilinos. "Son funcionales a los beneficios de caseros, agencias y portales inmobiliarios". La segunda idea es que “la desprotección de los inquilinos” es un problema que se remonta a hace ya 40 años. Para ser más precisos, el estudio sitúa su inicio en el 'Decreto Boyer' de 1985, que eliminó los contratos indefinidos bajo el argumento de que reducían la oferta, aunque esta, subrayan los autores, siguió cayendo hasta 2007.
Y llegó la "hiper-inseguridad". El entrecomillado vuelve a ser un término usado literalmente en el informe de IDRA. Y al igual que ocurre con el de los "desahucios invisibles" capta bien la realidad que pretende reflejar: el peso que han ido ganando en el mercado del arrendamiento residencial, ya no los contratos temporales, sino "los de temporada" o por cuartos sueltos.
Quien busca casa ya no se enfrenta solo a la perspectiva de vivir en un piso cinco años y tener que hacer la maleta porque el casero le impone un alza inasumible de precios cuando le toca renovar el contrato. Ahora la perspectiva con la que se encuentran muchos inquilinos es la de firmar acuerdos por solo unos meses. Tras consultar los portales inmobiliarios, los investigadores constataron que esta clase de ofertas, de arrendamientos de temporada, se dispararon un 55% en solo un año. En Barcelona representarían de hecho el 40% de la oferta de alquiler total.
En la diana de la administración. Su proliferación ya ha llevado al Gobierno ha mover ficha para precisamente asegurarse de que los caseros que recurren a los contratos de temporada justifiquen su "temporalidad". "No vamos a aceptar un fraude de Ley", advertía este verano la ministra del ramo, Isabel Rodríguez. Eso no quita que el informe advierta de que España supone un "caso excepcional" por su "alta inseguridad" o que "la desprotección de los inquilinos" se ha agravado a lo largo de la última década.
"Además de estos contratos, que rozan el fraude de ley, un 8,6% de los inquilinos en Madrid y un 9,4% en Barcelona no tienen contrato o tienen un acuerdo verbal. De estos, el 49,5% en Madrid y el 58,3% en Barcelona están en el mercado de habitaciones, considerable en ambas ciudades", añade el análisis: "En resumen, nueve de cada diez inquilinos están desprotegidos frente a los desahucios invisibles y las subidas de precio abusivas". La excepción la marcarían el 7,6% de contratos de renta antigua y alquiler social, que sí garantizan "una protección real".
Inquilinos asfixiados. El estudio lanzado por IDRA toca otros muchos palos, como el rol de las agencias, la influencia al alza que ejercen los portales inmobiliarios en los precios o su encarecimiento. Por ejemplo, asegura que el 45,5% de los inquilinos que llevan más de cinco años en sus casas en Madrid se encuentran al cabo de ese período con subida de rentas superiores a la simple actualización anual del IPC. En Barcelona se encuentran en esa tesitura un porcentaje mayor, el 61,1%.
Si hay un dato que destaque especialmente y está en sintonía con lo recogido en otros análisis es hasta qué punto lastran los alquileres la economía de los inquilinos. "La relación entre el precio de la vivienda y la renta media disponible de los hogares no ha dejado de crecer desde 2015", advierte. En porcentajes, eso se traduce en que el 68,7% de los inquilinos de la capital y el 71,4% de los de la Ciudad Condal están en situación de "sobreesfuerzo", es decir, dedican más de lo recomendable (el 30% de sus ingresos) a costear sus alquileres y las facturas.
Imágenes | Sunguk Kim (Unsplash), Kaspars Upmanis (Unsplash) y Alex Vasey (Unsplash)
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