Fumata blanca para una de las leyes más ambiciosas del Ejecutivo en materia social, comprometida ante Bruselas y que ha suscitado choques entre PSOE y Unidas Podemos. El Gobierno ha logado un acuerdo con sus socios en el Congreso para "desenrocar" su Ley de Vivienda y asegurarse su respaldo parlamentario. El anuncio lo han detallado esta mañana ERC y EH Bildu y, más allá de su lectura política o en clave interna en la colación de Gobierno, deja algunas novedades relevantes para los bolsillos de quienes pagan todos los meses un alquiler.
Sobre todo las relacionadas con el IPC.
¿Qué dice sobre los precios? A día de hoy, la LAU permite a los caseros actualizar anualmente la renta de sus contratos vigentes en base al IPC. Si al cabo de un año la inflación superaba el 6%, el precio del alquiler podía subir de forma equitativa (de 600€ a 636€). El año pasado el Gobierno fijó un tope extraordinario del 2%, prorrogado más tarde a 2023. Se trataba de una medida extraordinaria de protección al inquilino... que ahora se traslada al papel de la ley.
La "limitación" afecta a los contratos ya en vigor, cuya duración es de cinco años. En el caso de los propietarios que deseen ofertar un alquiler nuevo al mercado en zonas "tensionadas", se incluyen topes relevantes, como veremos más abajo.
¿Qué pasará el año que viene? Que se aplicará un límite del 3% a las actualizaciones de los alquileres. La decisión continúa una medida que ya se está aplicando este ejercicio, si bien el freno actual y que se mantendrá hasta finales de 2023 es algo más severo para los caseros: se fija en el 2%. Ambas medidas, tanto el tope del 2% ya vigente como el del 3% que se aplicará en 2024, quieren evitar que las rentas que pagan los inquilinos se vean arrastradas por una inflación que en julio alcanzó su mayor nivel desde los 80, con un alza que se acercó al 11%.
¿Y más allá de ese año? Esa es quizás la novedad más relevante. A partir de 2025 se creará un nuevo índice, todavía por definir, pero que en palabras de Oskar Matute, diputado de EH Bildu, servirá para suavizar los efectos de un IPC que "ha demostrado producir fluctuaciones enormes". ¿Qué sabemos de ese índice a día de hoy? No gran cosa. Como ha reconocido el propio Matute durante la presentación de esta mañana, "está todo por decidir". Solo manejamos las pinceladas que han acompañado al anuncio: será "más estable e inferior a la evolución del IPC".
Tanto ERC como Bildu han incidido que en el índice actual, que se utiliza para calcular las actualizaciones de los alquileres cada año, "ha demostrado que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límites las rentas". La nueva referencia busca mayor estabilidad.
¿Son los únicos cambios? Ni mucho menos. Uno de los conceptos a los que más atención ha prestado la nueva norma es el de "zona tensionada", una etiqueta bastante elocuente que identifica aquellos puntos en los que se registra una mayor tirantez en el mercado del alquiler, lo que deriva en precios más altos y condiciones más duras. Cuando se cumplan los requisitos establecidas para considerar un núcleo como tal, podrán aplicarse ciertas medidas relevantes para las rentas.
El País detalla una que afecta a los nuevos contratos de alquiler, aquellos que se firmen con un nuevo inquilino. No valdrá aprovechar el cambio para disparar los precios. Se tendrán en cuenta el contrato anterior y aplicarán límites. Tampoco servirá que el apartamento acabe de entrar en el mercado o se reincorpore tras años fuera. Incluso en esos casos las comunidades y ayuntamientos pueden vincularlos al nuevo índice que se aplica a los grandes propietarios.
¿Y qué requisitos tienen las "zonas tensionadas"? Llegará con que se cumpla una de las dos condiciones previstas: "Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares; o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del Índice de Precios de Consumo en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada".
¿Grandes tenedores? Los grandes propietarios de vivienda del mercado del alquiler. Otro de los conceptos que se verán muy influidos por la nueva norma. La figura en sí ya se contemplaba antes, pero se ha decidido que ese "paraguas" sea mucho más grande de lo previsto en un inicio: para ser considerado como tal será suficiente con que el propietario —y como tal se considera a las persona físicas y jurídicas— sea dueño de 5 viviendas, no de 10, como se planteaba antes.
La etiqueta es relevante. elDiario.es precisa que en las zonas tensionadas la ley regulará los alquileres "tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado del alquiler como los nuevos contratos". "Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores", explicaron ERC y Bildu.
¿Alguna novedad más? Sí. El texto prohíbe "los desahucios sin fecha y hora predeterminada" y detalla también que los honorarios iniciales de las agencias inmobiliarias deben asumirlos, al 100%, los arrendatarios, prohibiendo además una subida de rentas para que incorporen nuevos gastos. Queda definido por lo tanto el reparto de gastos: "El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere".
¿Importa el contexto? Mucho. Como reconocía el propio Matute, queda por definir aún buena parte del detalle del índice que se aplicará más allá del año que viene. Quedarían por lo tanto aspectos importantes por definir. Importa también otro aspecto: el Gobierno fija el marco regulatorio, pero tanto las comunidades autónomas y municipios disponen de competencias en materia de vivienda.
Imagen de portada: Alexander Awerin (Unsplash)
