El Banco de España recomienda no destinar más del 40% de los ingresos a la vivienda. En algunos casos, la única opción para cumplir este consejo pasa por compartir piso mínimo con otra persona más y, en algunos casos, ni con esas se logra destinar menos del 40%. La subida continuada de los precios (un 30% entre 2017 y 2018) hace que en el centro de Valencia veamos apartamentos de 60 m2 en 600 euros y pisos del mismo perfil en Madrid no bajen de los 900 euros.
Si al contexto anterior le sumamos la ya instalada tendencia de los alquileres turísticos, tenemos como resultado un panorama donde la oferta no deja de caer y la demanda y los precios continúan al alza. Pero, claro, vivir hay que vivir en algún lado y es aquí donde la imaginación toma múltiples formas: desde pisos colmena como la alternativa para los que no quieren compartir, a la compra de locales para reconvertirlos en vivienda.
Baja el precio de los locales y suben las peticiones por "cambios de uso"
La Sareb o lo que es lo mismo, el banco malo creado para gestionar los activos de las entidades rescatadas durante la crisis, acerca a través de su blog las últimas tendencias que detectan dentro del mercado inmobiliario. A través de la experiencia de Javier Márquez, vecino de Madrid que vive en un comercio reconvertido en vivienda, la publicación habla de los locales comerciales como una alternativa más de habitabilidad a tener en cuenta.
La idea de cambiar el uso de un local para hacer de él tu hogar no es algo nuevo, sino "una práctica que existe desde principios de los 2000" cuenta Juan, experto inmobiliario y la cara visible de @elhombremalo en Twitter. Sin embargo, esta tendencia parece estar repuntando de nuevo debido a dos factores principales: la escasa oferta de vivienda en alquiler y la caída del suelo del retail (en mínimos desde 2008).
El cierre de comercios a pie de calle derivado de los peores años de la crisis (2012-2014) y el paulatino auge del comercio online han motivado que el Ayuntamiento de Madrid haya pasado de gestionar nueve autorizaciones de cambios de uso de locales en el año 2015 a las 368 que cerró en 2018, según fuentes del consistorio confirman a El País. De hecho, en otro artículo dedicado a observar la desaparición del comercio minorista en la capital, el mismo diario traza en una gráfica el cambio que ha tenido lugar en la última década: en 2010 había 71.047 comercios de venta al por meno; y en 2018, 65.969.
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Lejos de lo que se podría pensar en un inicio, esta situación es mucho más interesante para los inversores que para los particulares. Hacer de un local comercial tu casa es un trámite que, en la mayor parte de los casos, lleva implícita la compra del inmueble, algo que deja fuera de juego al 59% de jóvenes que no pueden acceder a una hipoteca. "El perfil que más vemos en este tipo de operaciones se reduce principalmente a dos: por un lado, inversores que tienen medios para comprar y hacer la reforma correspondiente y, por el otro, contratistas que realizan las obras por su cuenta para después vender a un tercero la vivienda ya reconvertida", explica Juan.
Y es aquí precisamente donde comienza a observarse el auge de esta tendencia.
Los mismos inversores que aprovecharon la caída del precio de la vivienda para comprar durante la crisis, ahora, ponen sus ojos sobre los locales y talleres vacíos del centro: "El precio del suelo comercial lleva cayendo en picado desde 2008 lo que se traduce en una buena situación para que los inversores compren a un precio bajo y, posteriormente, hagan una reforma por cambio de uso. De esta forma, al poner en alquiler el nuevo inmueble dentro del mercado de viviendas el diferencial que obtienen es mucho mayor", desglosa Juan.
Según datos de ERI (Estadística Registral España) el precio del suelo comercial alcanzó en la segunda mitad del 2018 su mínimo histórico desde 2003. Aun contemplando las variaciones territoriales derivadas del poder adquisitivo y la demanda en las distintas partes de España, los precios de los locales son un 39,64% menores que en el 2008.
Convertir una tienda en tu hogar: una moda con mucha letra pequeña
Teniendo en cuenta que del 89% de los jóvenes emancipados (18-34 años) tan solo el 41% podría acceder a una hipoteca es comprensible que la iniciativa de la conversión de locales les quede un poco lejos. Convertir una antigua tienda de ultramarinos en un loft de ensueño suena muy bien sobre el papel, pero un poco peor cuando te detienes a desglosar cómo es el procedimiento.
Después de tener en tu poder las escrituras del local, la aventura no hace más que comenzar: "En primer lugar, un arquitecto tiene que elaborar un proyecto de cambio de uso que posteriormente tiene que ser visado (con el pago de cuotas que ello implica) por el Colegio de Arquitectos. Después es necesario contar con la aprobación de la comunidad de vecinos y, por último, pasar una inspección por parte del ayuntamiento" desglosa Juan.
Además de la ruta burocrática anterior, antes de barajar la idea de comprar un local hay que recordar que no todos son reconvertibles en viviendas. La normativa que recoge el CTE (Código Técnico de Edificación) habla de una superficie habitable mínima de 25m2 y una fachada de al menos 3m de largo. A su vez, la altura tiene que situarse entre los 2,40 y 2,60 m y la ventilación de las cocinas tiene que estar garantizada con una salida de humos a cubierta, entre los requisitos más subrayados.
Pero la cosa no se detiene ahí. Cada año se aprueban una serie de cuotas por cambios de uso de locales, lo que puede hacer que la burocracia se dilate aún más si el proyecto es presentado cuando el cupo anual está cubierto. Para hacernos una idea, según los datos anteriores cedidos a El País, en 2018 se dio el ok a la reconversión de 368 locales y solo durante el primer trimestre del 2019 ya habían dado luz verde a 100.
Distinto es el caso de algunos autónomos a quienes sí que puede interesarles esta opción a la hora de acceder a una vivienda: "Si trabajas por cuenta ajena y destinas un porcentaje del local a desarrollar tu actividad económica o empresarial no es necesario pasar por los trámites del cambio de uso", remarca Juan. Además, teniendo en cuenta que parte del uso puede deducirse como gasto derivado de la actividad económica tiene sentido que este tipo de perfiles realicen este movimiento.
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¿Y qué pasa con los candidatos que estén interesados en reformar un local, pero que no quieran comprarlo? Según el experto, "solo es posible si existe un contrato blindado" o la relación con el arrendador no es la habitual entre dos desconocidos (por ejemplo, si es un familiar que te permite hacer cambios en el local). Y es que los permisos de reforma o la licitación del cambio de uso son expedidos a nombre del propietario lo que imposibilita los procedimientos si se trata de un contrato de alquiler donde se prohíben expresamente las reformas por parte del inquilino.
El actual incremento de la demanda del alquiler nos ha llevado a ver durante los últimos años alternativas de todo tipo donde, en último término, el perjudicado es el inquilino. Los pisos-colmena de Haibu que estamos viendo en ciudades como Barcelona nos acercan a realidades de ciencia ficción como las que ya viven en Hong Kong de la mano de promotoras como Emperor International Holdings. Mientras, en España, el último informe del Banco de España habla de medio millón de viviendas vacías y la Sareb acaba de anunciar la creación de una promotora que pretende construir 17.000 viviendas que según Cinco Días saldrán a la venta por un precio de entre 200.000 y 220.000 euros.
Imagen: Joe Mabel/Flickr
