Nueva York es la ciudad que nunca duerme, la de las grandes fortunas y los taxis amarillos que zumban Madison Avenue abajo, la ciudad de Central Park, Times Square y, por supuesto, la Estatua de la Libertad. Si hay algo que define sin embargo a la Gran Manzana son sus enormes rascacielos, el skyline de torres y antenas que empezó a tomar forma a finales del XIX con edificios como el Park Row Building y sigue creciendo aún hoy con las grandes construcciones de Billionaires' Row.
Plantarse a los pies de cualquiera de sus torres, mirar hacia lo alto y ver cómo sus fachadas se pierden cientos de metros más arriba, entre las nubes, impresiona. Se levantaron para demostrar poder y eso es exactamente lo que evocan. Al menos de puertas afuera. Dentro, algunos de los mayores rascacielos de Nueva York ocultan sin embargo una realidad distinta y mucho menos conocida y épica: metros y más metros cuadrados de espacios totalmente vacíos.
¿Por qué? Pues por un cóctel de factores, una suma de circunstancias que hace poco desgranaba, en parte, el escritor, crítico y arquitecto Pedro Torrijos a través de un extenso hilo de Twitter.
El caso de Billionaires’ Row. Su nombre lo dice todo. Billionaires´ Row es un conjunto de rascacielos de lujo situados en Manhattan, cerca de Central Park. Destacan por dos peculiaridades: su figura esbelta y un precio aún más afilado. Para que te hagas una idea, el código urbanístico local establece que un edificio es "delgado" cuando su relación ancho/alto es de 1:7. En Billionaires´Row hay torres de 1:8, 1:15 y 1:24, la increíble relación de 111 West 57th Street, la "Steinway Tower". En este último rascacielos puedes encontrar apartamentos por unos 66 millones de dólares.
A pesar de sus vistas excepcionales de la Gran Manzana, una parte de los apartamentos de Billionaire´s Row están desocupados. ¿Cuántos? En agosto de 2021 New York Post divulgó un estudio que concluía que casi la mitad de las unidades de lujo en siete edificios estaban vacías.
El portal especializado The B1M desliza otra perspectiva interesante: al analizar los códigos postales se constata que casi la mitad de las viviendas unifamiliares y condominios no están ocupados por sus dueños. En uno de los códigos de la zona la tasa de ocupación de los propietarios es de hecho del 46% y en el otro del 54%. En el resto de la ciudad el valor medio ronda el 75%.
Nueva York se ha llenado de rascacielos colosales e hiperesbeltos que suponen un reto estructural.
— Pedro Torrijos (@Pedro_Torrijos) June 9, 2022
Y sin embargo, están medio vacíos. Y no es porque (quizá) tengan algún problema constructivo.
En #LaBrasaTorrijos de hoy, la belleza y la trampa de los ultrarrascacielos.
🧵 👇 pic.twitter.com/BmhyzgNjAS
Comprar una vivienda como quien compra un Picasso. La cifra, calculada por ATTOM Data, refleja un realidad en la que inciden The B1M y el propio Torrijos: una parte significa de quienes compran los pisos de rascacielos no lo hacen para vivir en ellos y disfrutar cada mañana de unas vistas de lujo, sino a modo de inversión. "Ahora mismo estamos vendiendo el ático de 432 Park por 169 millones de dólares. El propietario nunca ha estado allí y es una inversión. Es un activo. Es como poseer un Picasso", explica a The B1M Ryan Serhant, corredor de bienes raíces de lujo.
Como reconoce el propio Serhant, en Billionaries´ Row hay "muchos propietarios inversores", interesados en una nueva clase de activos de lujo. "La cantidad de personas muy ricas, con ese dinero y que invierten en el entorno construido no tiene precedentes", comenta Matthew Soules, arquitecto. Existiría otra opción, claro, que parte de esas viviendas estén alquiladas; pero el dato no está disponible y puede cuestionarse también el atractivo del alquiler de un piso de 100 millones.
El riesgo del urbanismo zombi. El riesgo del fenómeno que parece estar dándose al menos en parte en Billionaires´ Row es que lleguemos a lo que algunos expertos denominan urbanismo zombi, áreas en las que hay pisos con dueño, pero que se destinan a segunda, tercera vivienda... cuando no directamente como inversiones inmobiliarias. Al más puro estilo Walking dead, están vivas y muertas a la vez. El fenómeno se da en otras grandes metrópolis, como París, Londres o Melbourne.
La idea —reflexiona Sandra Seubert, profesora de la Goethe University Frankfurt— es reproducir una suerte de "'urbanismo escenificado' en el que las características urbanas se utilizan como medio para vender, comercializar y crear una marca". Prueba del grado de éxito de ese "marketing urbano", que tiene en París una de sus grandes exponentes, es que mientras el incendio de Notre Dame movilizó cientos de millones en donaciones, el del Museo Nacional de Río apenas recaudó 225.000 euros.
A por rascacielos más estilizados... y jugosos. Billionaires' Row deja también un ejemplo magnífico de cómo la riqueza está condicionando el urbanismo. Encontrar una parcela en la que edificar en Manhattan, donde se concentran 1,6 millones de personas, no resulta sencillo. Para sacar el máximo partido al terreno la clave está en conseguir la mayor altura posible.
¿Cómo? Pues recurriendo a diferentes tretas que desgranan tanto Torrijos como The B1M y que dan lugar a edificios tan esbeltos como la Steinway Tower, de solo 18 metros de ancho y 435 de altura.
Hecha la norma, hecha la trampa. Una de las soluciones pasa por que los promotores se hagan con los derechos de aire (air rights) de propiedades de los alrededores, combinarlos y ganar altura. Otra forma de superar las restricciones es aprovechar la zonificación de incentivos —obras que generen beneficios públicos— o incluso los niveles destinados a equipamientos.
El mejor ejemplo de este segundo recurso es quizás 432 Park Avenue, una torre de más de 400 metros. El inmueble llama la atención porque más o menos la cuarta parte de sus viviendas están dedicadas a equipamiento, como ascensor, aire acondicionado, calefacción... Una distribución que contribuye a que el inmueble responda mejor ante las rachas de viento; pero al mismo tiempo favorece su altura: los pisos para equipamiento no cuentan a la hora de calcularla.
Cuánto más alto, mejor. La lógica está bastante clara. Cuando el proyecto exige una inversión considerable y las limitaciones del espacio impiden construir muchas viviendas, las que sí puedes vender deben ser caras. Muy caras. Si aún por encima estás a tiro de piedra de Central Park, como en Billionaires' Row, y puedes ofrecer unas vistas privilegiadas, el interés de la altura es mayor.
Un mercado que no es ajeno a los vaivenes. Si bien es cierto que al menos parte de los apartamentos vacíos de los rascacielos lo están por el perfil de sus propietarios, inversores que los adquieren como segunda y tercera residencia o incluso directamente a modo de activo económico, no lo es menos que el mercado residencial en las grandes torres está sujeto también a los vaivenes del mercado. En agosto de 2021 un análisis de Serhant señalaba que en agosto de 2021 quedaban aún una parte sensible de apartamentos sin vender con un valor de 6.700 millones de dólares.
El estudio señala que de los 722 condominios de Billionaires´Row, quedaban aún disponibles alrededor del 44%, 341. ¿Las razones? New York Post apunta la elevada oferta e incluso un exceso de optimismo. "Simplemente se construyó demasiado inventario. Nadie sabe cómo de amplio es el grupo de compradores para estas propiedades. Recaudaron dinero, hicieron proyecciones color de rosa y construyeron edificios, pero no vendieron. Eran demasiado caros y en algunos edificios las únicas buenas vistas están muy altas", señala Donna Olshan, de Olshan Realty.
...Y expuesto a los factores externos. Justo antes de la pandemia, en enero de 2020, The New York Times revelaba que cerca de la mitad de los pisos en torres de lujo de Manhattan que se habían levantado a lo largo del último lustro seguían en el mercado. En su día los inmuebles se construyeron pensando en fortunas extranjeras, oligarcas y magnates interesados en hacerse con una segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta... vivienda en la Gran Manzana. El problema es que ese escenario acabó complicándose por una serie de circunstancias que embarraron el mercado.
La desaceleración de la economía china y la campaña de las autoridades para evitar que se utilizasen los bienes raíces de lujo para lavar dinero —recuerda The Atlantic— redujo la demanda.
El problema no deja de ser irónico, tristemente irónico, en una ciudad con un gran déficit de vivienda asequible, que ha visto cómo el precio de venta de las viviendas se doblaba en muchos barrios en cuestión de una década y en la que, al menos en 2020, había aproximadamente 80.000 personas durmiendo en los refugios para personas sin hogar o directamente al raso, en las calles.
Imágenes | Itrytohelp32 (Wikipedia), DigbyDalton (Wikipedia) y Bill Benzon (Flickr)
#/media/File:Billionaires'_Row_2020.jpg){kind=link}
Ver 21 comentarios