Ayer fue el tema del día. Dos economistas excesivamente estimulados explicaban en YouTube que las hipotecas había que pedirlas a tipo fijo. El cachondeo por las redes sociales y medios ha sido general. Y como pasa muchas veces nos hemos quedado mirando el dedo que señalaba a la Luna.
Lo cierto es que el contenido del vídeo, sin entrar en el continente, es realmente bueno y acertado en muchos de sus aspectos (aunque no en todos). Vamos a repasar lo que dicen y por qué es buena idea pedir hipotecas a tipo fijo.
El vídeo comienza explicando que llevamos dos años con subidas generalizadas del precio de la vivienda y que por tanto es un buen momento para invertir. Y están en lo cierto, después de años de caídas parece que el ajuste ha terminado y vuelve a ser un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario.
Inversión en vivienda, por fin es el momento
Ahora bien, el vídeo no entra a valorar que cada vivienda es distinta y los costes que conlleva una compraventa de vivienda. Por un lado la subida de los precios inmobiliarios en España no es igual, no es lo mismo Extremadura (donde los precios están estancados los últimos trimestres) que Madrid (con subidas anuales del 10-12%). Y por otro lado también se ignora que hay viviendas mejores y peores y ya se vio en la crisis inmobiliaria que comenzó la década pasada que las peores viviendas sufren más.
Luego está el asunto de los costes de comprar y vender una vivienda, ya que hay que contar con los gastos de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales y plusvalía. Y también los costes de mantenimiento de la vivienda, IBI, electricidad, agua, gas y reparaciones.
Por tanto digamos que la inversión (puramente la inversión) en vivienda no es algo sencillo. Si de verdad nos creemos que esta tendencia está aquí para quedarse durante un tiempo casi es mejor invertir en Socimis en bolsa, empresas que se dedican a comprar inmuebles y a rentabilizarlos a través del alquiler: la liquidez es buena, los costes de compra y venta son bajos y los de mantenimiento también.
La deuda barata, clave en la inversión inmobiliaria
Luego el vídeo se adentra en otro tema, y es que para invertir en vivienda es posible endeudarse de una forma sencilla y barata y por eso es conveniente aprovechar el momento. Y técnicamente es cierto lo que dicen, la hipoteca es una forma barata de endeudarse y nos permite aprovechar mejor un mercado alcista. Imaginemos que queremos invertir en una vivienda de 300.000 euros y que creemos que en unos años valdrá 400.000 euros. Si invertimos sin deuda ganaremos 100.000 euros sobre una inversión inicial de 300.000 euros, un 33% de rentabilidad que no está nada mal.
Si en cambio lo único que tenemos es la entrada (un 20%, 60.000 euros) y el resto lo pedimos de hipoteca, cuando vendamos no ganaremos los 100.000 euros (ya que habrá unos gastos extra - los intereses -) pero podemos decir que quizá hemos ganado 80.000 euros. Pero 80.000 euros sobre una inversión inicial de 60.000 es un 133%, mucha mayor rentabilidad.
Comprar: una buena idea ahora mismo. (PXhere)
Invertir con deuda siempre multiplica la rentabilidad, pero también puede multiplicar las pérdidas, así que solo hay que hacerlo si estamos muy seguros de la tendencia del mercado, en definitiva, si somos expertos. Yo personalmente no lo recomendaría en ningún caso.
Por tanto no me gusta la recomendación que hace el vídeo de invertir apalancados (es decir, con deuda). Si estuvieran recomendando a la gente dudosa de comprarse una vivienda para vivir sí que estaría de acuerdo, es un buen momento (precios subiendo y deuda barata) pero simplemente como inversión especulativa mejor hacerlo siempre sin deuda o asumir que la posibilidad de tener pérdidas importantes se multiplica.
Y recuerda: a tipo fijo
Y aquí entramos en el meollo del vídeo. Las hipotecas a tipo fijo. Efectivamente, tal y como dice el vídeo, los tipos de interés están en lo más bajo de los últimos 200 años (yo diría de los últimos 5000 años) y por tanto es un buen momento para endeudarse (yo añadiría, si es necesario). De aquí al futuro los tipos lo único que pueden hacer es subir y la forma de protegernos ante una subida de tipos es, tal y como dice el vídeo, con deuda a tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo están ahora muy atractivas.
Efectivamente, son, ahora mismo, más caras que las de tipo variable y tanto el Gobierno como los bancos las están promocionando para dar algo más de rentabilidad al sector financiero que tiene un problema con el margen de intereses. Pero a largo plazo es una tranquilidad para las familias, ya que una deuda hipotecaria es a muchos años y el tipo fijo protege de una situación que seguro se dará antes o temprano: la subida del euribor.
Quién iba a decirlo, lo que decían tenía sentido.
Apoyocompletamente lo que dicen de que es un buen momento para cambiar las hipotecas de tipo variable a tipo fijo y protegernos, como explican, de subida de la cuota de hasta un 80% si hubiera una no tan rara subida del euribor del 0% actual al 5% (que seguiría siendo un tipo de interés históricamente bajo).
También dan un dato interesante: en Alemania, siempre tan financieramente responsables, el 80% de las hipotecas son a tipo fijo, mientras que en España solo el 40% (y venimos de un 20%). Efectivamente Alemania es un buen espejo para mirarse. Y también hay que aplaudir el pequeño resumen que hacen de la nueva legislación hipotecaria, que permite cambiar las hipotecas de tipo variable a fijo. Es el momento de aprovechar la situación para renegociar con los bancos.
En resumen, el contenido del vídeo es en general bastante bueno. No apoyo la inversión con deuda, pero sí que es un buen momento para comprar una vivienda para su uso y que habría que primar las hipotecas a tipo de fijo ya que son baratas y nos protegen de algo que llegará más tarde o más temprano, la subida de tipos de interés.
