Desde que Pedro Sánchez y Pablo Iglesias formalizaran su coalición de gobierno con una firma y un abrazo, el alquiler ha atravesado como un clavo en la garganta las relaciones entre ambos partidos. Unidas Podemos siempre lo ha impulsado tanto desde sus ministerios como desde el Congreso, y el PSOE siempre ha mostrado sus reticencias a un sistema demasiado intervencionista. La cuestión, durante las últimas semanas y presupuestos mediante, ha vuelto a la palestra.
El Ministerio de Transporte y Agenda Pública aspira a llevar una regulación al parlamento en el plazo de cuatro meses. Aún es pronto para conocer sus detalles, lo que no significa que no podamos intuir por dónde pueden ir los tiros. Al fin y al cabo España ya cuenta con varias regulaciones en materia de alquiler, de intensidad y restricción variable. La más destacada es la de Barcelona y su esquema de barrios "tensionados". Sus resultados son aún son demasiado tentativos como para valorarlos en profundidad.
En un contexto de precios estancados, pese al desplome de la demanda y al crecimiento de la oferta fruto de la epidemia, el alquiler promete seguir acaparando la agenda política durante muchos años. Conviene pues observar a algunos países donde la limitación de rentas lleva vigente muchos años. Un ejemplo muy repetido, en especial por los opositores a la regulación, es Suecia, y más en concreto Estocolmo. El país aplica un estricto control de precios desde el final de la Segunda Guerra Mundial.
Setenta años después, acceder a un piso regulado en el centro de Estocolmo obliga a un tiempo de espera de unos veinte años. La lista de espera supera las 500.000 personas.
¿Cómo se ha llegado a esta situación? La causa sueca es popular entre algunos comentaristas del espectro conservador porque evidencia los problemas del control de precios. Limitar la oferta en materia de vivienda ha sido largamente discutido por la academia económica durante las últimas décadas. El consenso dice lo siguiente: al reducir la rentabilidad futura de los propietarios, se desincentivan inversiones futuras, tanto en los pisos ya existentes como en los aún por construir.
Como resultado, la edificación de nueva vivienda se desploma, lo que, en un contexto de demografía creciente, provoca un tapón frente al puñado de pisos disponibles, baratos, pero insuficientes para abastecer la demanda.
¿Es así? Las causas de la crisis de vivienda sueca son variadas, y entran en juego otros factores más allá del control de precios. A este respecto, es cierto que en Suecia no existe el comprar-para-alquilar tan común al mercado de vivienda de otros países. Las condiciones de alquiler para los propietarios privados (ciudadanos particulares que poseen un piso) son muy concretas, están supervisadas por la administración y limitan los contratos a no más de un año de duración. El casero debe justificar causas objetivas para derivar su vivienda al alquiler, como un trabajo fuera de su ciudad.
(Jon Flobrant/Unsplash)
A cambio, el estado ofrece un catálogo de viviendas públicas destinadas exclusivamente al alquiler (hyresrätt). Son apartamentos que se conceden a perpetuidad y cuya renta varía en función no de la lógica mercantil sino de un "valor utilitario". Es decir, el precio que pagas a final de mes está determinado por cuestiones objetivas como la localización, el tamaño, su distribución y otras especificaciones técnicas. La idea es que todos los pisos similares se oferten al mismo precio, y que las rentas sean accesibles para la mayoría de la población.
Hyresrätt y el precio regulado
Los habitantes de estas viviendas, alquileres de "primera mano", están representados por diversos sindicatos de inquilinos, siendo el más numeroso y relevante Hyresgästföreningen, quienes negocian sus términos de habitabilidad con los caseros de forma conjunta. En su origen, se trataba de un modelo idéntico al de las negociaciones colectivas laborales: la unión hace la fuerza y permite a los inquilinos pactar condiciones no abusivas con las empresas propietarias y a través de la mediación de las instituciones estatales.
En Estocolmo, la capital, alrededor del 40% de los inquilinos reside en viviendas acogidas al programa de control estatal. Las negociaciones entre los sindicatos de inquilinos (unos 350.000) y las agencias de representación de las empresas propietarias (unas 5.000) han permitido que los precios del alquiler hayan aumentado tan sólo un 19% durante la pasada década (ligeramente por encima de la inflación, en torno al 12%).
¿Qué sucede? Que el sistema sólo es efectivo si se construyen tantas viviendas como el crecimiento poblacional requiere. Desde mediados de los sesenta diversos partidos se han comprometido a ambiciosos programas de construcción de nuevos edificios, todos ellos desarrollados parcialmente. El Partido Socialdemócrata sueco, predominante durante todo el siglo pasado, planteó hace cincuenta años el programa del Millón de Viviendas (Miljonprogrammet), a un ritmo de 100.000 nuevos pisos al año. Nunca se cumplió.
En Estocolmo hay alguna grúa, pero no tantas como serían necesarias para nuevas viviendas. (Peter Ivey-Hansen/Unsplash)
A principios de los noventa Suecia sufrió una devastadora burbuja inmobiliaria que paralizó la construcción de casas durante la totalidad de la década. En algunos años el volumen de nuevas viviendas cayó por debajo de las 10.000 anuales. Tras el cambio de siglo, las ciudades suecas experimentaron un inusitado despegue demográfico gracias al impulso de la inmigración, de la alta natalidad y de la atracción de población joven de otras partes del país y de Europa.
Cuando llegaron allí se toparon con urbes donde la construcción de edificios se había quedado muy por detrás de las necesidades de la población. Y comenzó la pesadilla.
Hoy 255 de un total de 290 municipios suecos tienen oficialmente un déficit de viviendas. Para aquellas personas en busca de un alquiler, la situación ha tornado en dramática. En Estocolmo, las listas de espera para acceder a los pisos de renta controlada por el estado (hyresrätt) se prolongan durante más de veinte años (la media en el Gran Estocolmo asciende a los siete años). Sólo en la capital hay 580.000 personas apuntadas para un hyresrätt, lo que reduce el abanico de opciones disponibles a dos: la compra de vivienda y los bostadsrätt.
¿Comprar? Demasiado caro
Cooperativas de pequeños propietarios, los bostadsrätt son pequeños bloques de viviendas, de tres o cuatro plantas, donde los pisos se reparten entre los asociados. Acceder a uno de ellos obliga a cumplir determinadas condiciones y al pago de cuotas para la cooperativa. No suponen una compra del piso, sino una especie de participación cooperativista a cambio de una vivienda para el resto de tu vida, bien situada y a buen precio. Se puede ceder y transferir, pero no vender. Es decir, no deja espacio para el negocio especulativo.
Durante los últimos años, multitud de hyresrätt se han transformado en bostadsrätt, saliendo del circuito de alquiler controlado por el estado y recalando en manos de pequeños propietarios. Esto es así porque las agencias públicas de vivienda se han tenido que deshacer de parte de su stock para obtener capital y construir nuevas viviendas con las que aliviar la crisis de oferta. Sucede que, en el camino, la solución ha agravado el problema, al reducir aún más la oferta de pisos regulados.
Como se explica aquí, entre 2000 y 2016 más de 180.000 hyresrätt se convirtieron en bostadsrätt. Pero el ritmo de construcción no estuvo a la altura, a duras penas por encima de las 10.000 al año. Estocolmo es el ejemplo más extremo (unas 7.000 nuevas viviendas públicas construidas en 2016, frente a 580.000 apuntados a las listas de espera, un ritmo que les entregaría una casa a cincuenta años vista en el mejor de los casos), pero el problema se repite en todos los centros urbanos de Suecia.
(Michael Odelberth/Unsplash)
¿Qué pasa cuando acceder al alquiler es imposible y cuando la mayoría de los demandantes no entran en las cooperativas de vivienda? Que aparece en el horizonte la tercera opción legal: la compra. Tras el cataclismo de los noventa, el sector de la construcción sueco se ha recuperado. Durante la última década el volumen de viviendas iniciadas y acabadas ha crecido año a año. Si en 2012 sólo se edificaban 20.000 anualmente, para 2017 la cifra ya alcanzaba los 70.000. Lejos de las 90.000 requeridas, pero más cerca.
Es un pequeño boom impulsado, ante todo, por el sector privado. Los ayuntamientos de las grandes ciudades y la administración central han incentivado la construcción de nuevos bloques de apartamentos, orientados a un comprador de elevado estatus económico. Pisos de lujo inalcanzables para el grueso de los miles de suecos ansiosos por un alquiler controlado. Sólo un tercio de los actuales inquilinos de hyresrätt podrían pagarse un piso de reciente construcción, en propiedad.
Dadas las circunstancias (precios restringidos, sectores cooperativistas y promociones inmobiliarias dedicadas a la venta directa), los precios se han disparado. Algunos análisis, como los elaborados por Paul Krugman, estiman que el precio medio de un piso en Suecia ha crecido un 200% durante las últimas décadas. Circunstancia que para algunos constituye una burbuja y que para otros, sin embargo, la consecuencia natural del rígido mercado inmobiliario sueco y del afán regulatorio del gobierno.
El problema del mercado negro
Se trata de un debate abierto. Otras voces, más afines al Sindicato de Inquilinos y a los partidos favorables a la regulación de precios, entrevén en el desarrollo inmobiliario actual otra fuente de conflictos. En Suecia se están construyendo apartamentos privados, en lugar de bostadsrätt (los proyectos cooperativos) o inmuebles dedicados al alquiler público, soluciones que, a su juicio, aliviarían parte de la demanda a precios más accesibles para la mayoría. Pero soluciones caras.
Porque al margen de los condicionantes especiales del mercado de compraventa y alquiler, edificar en Suecia es caro. Hasta un 72% más que en el resto de la Unión Europea. En parte por los duros requisitos administrativos que los constructores deben cumplir para no saltarse las regulaciones medioambientales o urbanísticas fijadas por las ciudades suecas. ¿Resultado? Cuando se construye, se buscan márgenes de beneficio elevados que justifiquen la inversión. Lo que deja al margen a miles de suecos sin demasiado dinero para comprar.
Y es aquí donde entra en juego la última pieza del tablero: el subarrendamiento de pisos, o el mercado negro del alquiler. La ley sueca fija condiciones muy concretas para el alquiler en "segunda mano", es decir, para que el inquilino de un hyresrätt subalquile su vivienda a otra persona. Debe hacerse manteniendo el coste mensual, más un 15% variable en función de si el piso está amueblado o no. Lo mismo vale para los pisos en manos de propietarios privados o para los cooperativistas de las bostadsrätter.
(Jon Flobrant/Unsplash)
Pero hecha la ley, hecha la trampa. La excepcional situación del mercado de vivienda sueco ha permitido que proliferen intermediarios y caseros fraudulentos que ofrecen habitaciones a precios desorbitados, por encima de los 1.000€ y muy por encima de los pisos regulados (grandes, de varias estancias) a 400€ o 600€ al mes. Se trata de una práctica penada por la ley, pero una que se ha adueñado de los márgenes del sistema ante la desesperación de miles de demandantes de vivienda. Sólo saltar la "cola" obliga a desembolsar varios miles de euros en negro.
¿Tiempo para la reforma? Aunque todos los agentes políticos suecos concuerdan en que el modelo de vivienda es insostenible, hay pocos espacios de consenso. El Sindicato de Inquilinos no quiere oír ni hablar de la liberalización del mercado, una posibilidad esbozada tanto por los partidos conservadores como, de forma marginal, por el Partido Socialdemócrata. Cuando el actual primer ministro, Stefan Löfven, sugirió una reforma en esta dirección, La Izquierda amenazó con romper su apoyo parlamentario.
El sistema protege a los insiders. Es decir, a los inquilinos representados por Hyresgästföreningen y otros grupos que defienden sus intereses y que velan por el mantenimiento de los precios regulados. El control de rentas, pese a ello, es muy popular, y una posible ruptura y liberalización radical (precios de mercado) ni siquiera es atractiva entre los promotores inmobiliarios (que ahora pueden vender a precios astronómicos ante la ausencia de oferta, lo que pone en cuestión el futuro boom constructor que prevén los partidarios del libre mercado).
Se trata ante todo de un problema político de difícil solución, dado que ningún gobierno tiene interés en enfadar a los miles de inquilinos dentro del sistema. Las consecuencias las pagan aquellos suecos que aún no han accedido al alquiler protegido, que están en lista de espera y que no tienen el dinero suficiente para comprar un piso nuevo. Es decir, los jóvenes, en especial los más precarios, y los inmigrantes.
(Jonas Jacobsson/Unsplash)
Pese a que Suecia sigue siendo uno de los países donde los jóvenes se emancipan con mayor antelación, durante los últimos años la tendencia se ha revertido. El 25% de los jóvenes entre 20 y 27 años sigue hoy al abrigo de sus padres, cuando en 1997 el porcentaje se reducía al 15%. Un pato que también pagan las empresas: las dificultades para encontrar piso dificultan atraer al talento internacional, algo que provocó una controvertida carta pública de Spotify advirtiendo sobre su hipotética salida de Estocolmo si la situación seguía enquistada.
Abundan los reportajes sobre expatriados (es decir, inmigrantes ricos) incapaces de encontrar un lugar donde vivir en Suecia, obligados a compartir piso para afrontar los elevados gastos del mercado negro y sin expectativa real de conseguir una vivienda a un precio moderado en la que instalarse a largo plazo. Todo ello, como hemos visto, entre un intenso debate internacional y frente a las advertencias de la Unión Europea sobre lo insostenible de los precios regulados.
El peculiar sistema sueco y sus consecuencias sobre el mercado de vivienda ha provocado que se compare por defecto a los nuevos programas de control de precios anunciados por ciudades como Los Ángeles, Barcelona o muy especialmente Berlín, cuya legislación acaba de congelar el precio del metro cuadrado durante cinco años. Lo cierto es que las circunstancias de Suecia nacen de un marco regulatorio y de una tendencia trabada a lo largo de las décadas, y que guardan relativos paralelismos con las políticas tanteadas por algunas ciudades europeas.
Lo que no significa que estas últimas no vayan a generar distorsiones igual de importantes en el mercado de la vivienda. Suecia es tan sólo un ejemplo más de una crisis global del alquiler, una que, en España, quizá encuentre en los próximos años una nueva política a implementar por el gobierno de PSOE y Unidas Podemos. Cuestión aún por resolver.
Imagen: Jon Flobrant/Unsplash
