La crisis global del alquiler ha provocado que todas las grandes ciudades aborden debates sobre la regulación del mercado. Ya sea limitando el precio del metro cuadrado, como sucede en Berlín, o expulsando a los pisos turísticos, como sucede en Palma, gran parte de la conversación sobre habitabilidad urbana rota en torno al "control". Quienes se oponen advierten sobre sus perniciosos efectos a corto y medio plazo. Y suelen ampararse en un ejemplo concreto: Suecia.
Aquí tienen otro argumento.
Desigualdad. Un reciente estudio elaborado por investigadores de la Universidad de Stanford y la Universidad de Lund ha analizado el efecto redistributivo del mercado sueco, regulado desde hace setenta años. La premisa es sencilla: ¿quién se está beneficiando de la bolsa de apartamentos públicos cuyas condiciones de alquiler, muy generosas para con los inquilinos, están fijadas por el estado? La respuesta es clara: los ciudadanos más ricos y más viejos. Y con mucha diferencia.
El contexto. Para entender las causas y las consecuencias del fenómeno conviene comprender el funcionamiento del mercado sueco. Lo abordamos en su momento aquí. El estado ofrece una bolsa de viviendas públicas a precios muy bajos. Las condiciones se negocian entre los sindicatos de inquilinos (350.000 afiliados) y las inmobiliarias gestoras de los pisos. En Estocolmo el 40% de los habitantes se beneficia de los frutos del programa, cuyo principal logro es haber mantenido el crecimiento de los precios por debajo del 20% durante la pasada década.
El problema. Sucede que el número de pisos acogidos al programa estatal es finito. Su crecimiento ha sido muy bajo en comparación al despegue demográfico de Suecia. Dado que los apartamentos se conceden a perpetuidad, ha surgido un problema gigantesco: la lista de espera para acceder al mercado regulado por el estado ronda los siete años. Diversas crisis inmobiliarias, sumadas a las estrictas condiciones para edificar, han desplomado la construcción de nuevas viviendas.
Una tormenta perfecta para la escasez (y para el florecimiento de un mercado negro de subarrendamiento y atajos en la cola).
Quién gana. Partiendo de este contexto, el trabajo se fija en los beneficiarios del sistema. El resultado es decepcionante desde un punto de vista redistributivo: los depositarios de las ayudas, quienes acceden a los apartamentos regulados, suelen tener una renta un 30% superior a la media de su ciudad. Son más ricos. Y también más mayores: el grupo de inquilinos más subvencionado es 13 años más viejo que el menos. Nada parecido al ideal de "igualdad social" del programa.
Un dato es ilustrativo del problema. Controlando por el tiempo de espera para acceder al piso, que puede generar enormes distorsiones en la movilidad laboral y social al prolongarse durante años, el quintil más alto de solicitantes (80.000€ de ingresos anuales) recibe subvenciones unos 100€ más altas que el quintil más bajo (23.000€ anuales).
Qué sucede. Entre otros factores, que los suecos más ricos se pueden permitir esperar durante más tiempo para acceder a los mejores pisos (los más grandes y los más subvencionados por su tamaño). Según los autores, los solicitantes con más ingresos no tienen problemas en afrontar colas más prolongadas si a cambio reciben un piso más adecuado a sus características. Entre tanto, su mayor nivel adquisitivo les permite recurrir al mercado privado de compraventa, carísimo.
Compran un piso, viven en él durante años, lo amortizan y, cuando es su turno, venden para acceder al mercado regulado:
Los solicitantes más viejos y los que disponen de más ingresos suelen vivir ya en un apartamento que se ajuste a sus preferencias, por lo que se pueden permitir esperar más tiempo para un apartamento muy subvencionado; mientras que los solicitantes de ingresos bajos tendrán una mayor urgencia para encontrar vivienda, obligándoles a menores tiempos de espera y a recibir pisos menos subvencionados.
Una injusticia. En la práctica, el estado sueco está entregando dinero a quien menos lo necesita. Es la otra gran distorsión de su mercado, cuyos problemas endémicos van más allá del precio máximo al alquiler. El sistema protege a los insiders, a quienes ya se benefician del programa y tienen menos necesidad de acceder a rentas reguladas, mientras que penaliza a los outisders. Traducido: a los jóvenes e inmigrantes que disponen de trabajos más precarios y cuyas necesidades de vivienda son más acuciantes (forzándoles a conformarse con peores pisos).
De nuevo en palabras de los autores:
Nuestro análisis muestra que hay varios efectos regresivos en imponer un control de rentas y concesiones a través de una lista de espera. Notablemente, los individuos con mayores sueldos capaces de permitirse los precios de mercado reciben apartamentos regulados con las mayores ayudas públicas, tanto en términos de subsidio mensual absoluto como en términos de porcentaje de su salario. Dado que los pisos más subvencionados son muy atractivos, obligan a esperas medias de 21 años, lo que beneficia a los inquilinos más viejos.
La edad media para los beneficiarios de los pisos con mayores ayudas públicas es de 50 años, frente a los 37 años de los pisos menos agraciados.
¿Hora de cambiar? Es una pregunta que ha sobrevolado el debate político sueco durante años. Pero hay trabas: los partidos no coinciden en el cómo; los sindicatos de inquilinos, los insiders, se resisten a cualquier cambio que perjudique su estatus protegido; la sociedad sueca es favorable a algún tipo de control de alquileres; y ni siquiera los promotores, las constructoras, tienen demasiado interés en romper un sistema que les beneficia inflando artificialmente los precios del mercado privado de compraventa.
Imagen: Gunilla G/Flickr
