París es la segunda ciudad más cara del mundo en la que vivir. Conocidas son las historias de terror a la hora de acceder a la vivienda en la capital del amor, y casi tan terrible como sus precios son las condiciones de los inmuebles disponibles para los ciudadanos de menores rentas: se ofertan zulos a precio de loft de lujo, tener ventanas es un privilegio, y los gastos de gestión de las agencias deprimen a cualquiera. En el resto de Francia, aunque sin precios tan extremos, no es muy distinto (en los últimos 15 años los precios del alquiler habían aumentado un 70% mientras que las rentas sólo lo habían hecho un 0.3%), de ahí que, en 2014, el Gobierno de Hollande decidiera ponerse manos a la obra.
Ley Alur: introducida por la ministra de vivienda Cécile Duflot, pretendía, entre otras cosas, contener los precios de alquiler: los pisos deberían tener un precio horquilla entre un 30% menos y un 20% más del precio del metro cuadrado promedio de la zona en la que estuviese la propiedad… Salvo condiciones muy puntuales.
Un experimento complicado: así es como recibieron esta fijación de precios diversos agentes. Unos señalaron que las medidas de contención estaban también implantadas en otros países europeos, y que, aunque no son perfectas, ayudan a que no aumente exorbitadamente la cantidad de personas que invierten más de un 40% de su sueldo en vivienda. Otros incidieron en que imposible contener los precios: como se preveía, la picaresca aumentó, y el 40% de los pisos se acogieron a las condiciones excepcionales que les permitían cobrar más que el tope gubernamental. Además, salieron inmediatamente del parqué de vivienda en torno al 15% de las viviendas aparecidas en los últimos dos años. Unos 10.000 habitáculos menos sólo en París.
Mercado intervenido, mercado limitado: lo que más se reprochaba a los socialistas es que con la contención de precios se desincentivaría la construcción de vivienda a corto plazo. Los defensores del proyecto argumentaban que a) la vivienda no debería ser un bien puramente especulativo; y b) a largo plazo, los constructores seguirían interesados en construir, aunque sin márgenes de beneficios tan altos. Constructores, propietarios e inmobiliarias se quejaban de las trabas al crecimiento del sector, y el nuevo Gobierno ha oído sus quejas.
Ley Elan: con la llegada de Macron en el Gobierno dos años después de la implantación de la ley Alur, ésta se derogó en favor de otro decreto con una tanda de normas completamente opuestas. En 2017 se erradicó la limitación de precios y normativas inmobiliarias sociales para construir “más rápido y más barato”. Por otra parte, también se agilizó la venta de las viviendas sociales y se limitaron los alquileres sociales para que fuesen sólo opciones “de corta duración” para los residentes. Es decir, se cambió el modelo socialdemócrata e interventor de Hollande por el de libre mercado, el mismo que había antes de la propuesta de Duflot. Según la teoría, a mayor oferta, mayor competencia y, por tanto, bajada de precios de alquiler gracias a la mano invisible del mercado.
Lecciones aprendidas del control del alquiler: lo primero que señalan los expertos es que la Ley Alur ha sido un fracaso en Francia por su plazo: con sólo dos años de vigencia no ha habido capacidad de revertir el modelo de especulación inmobiliaria a uno en el que este bien esté más garantizado. Dos años no dan para sacar demasiadas conclusiones, y por eso los expertos piden que seamos cautos con sus hallazgos. Dicho esto, los analistas han detectado que el 75% de los arrendamientos firmados en los años 2014 a 2017 tuvieron precios inferiores al límite máximo establecido para cada trimestre, una media de caída de precio de entre un 15 y un 20% con respecto a los años anteriores, provocando un ahorro medio de entre 50 y 150 euros para cada inquilino. Ha sido especialmente notable el efecto en las viviendas unipersonales al este de París, las más solicitadas por los trabajadores de bajos ingresos, mientras que las casas de tres o más habitaciones no notaron tanto la caída. Además, los honorarios de las inmobiliarias por cada nuevo contrato de alquiler cayeron entre un 40 y un 50%, algo inaudito.
L'étude vient de tomber : Comme nous le craignions, la fin de l'encadrement des loyers à Paris a conduit à une hausse des prix.
— Ian Brossat (@IanBrossat) 18 de julio de 2018
Il y a 6 mois, 60% des loyers s'y conformaient. Ce taux a baissé de 13% depuis. Thread ⬇️https://t.co/iDDbzkvQzP
Lecciones venideras del libre mercado: todavía no pueden hacerse demasiadas estimaciones del impacto de la Ley Elan, pero en los últimos 6 meses el concejal de vivienda de París (arriba) ha notado que, con el fin del control de los alquileres, la capital está sufriendo un nuevo alza de precios. Si antes el 60% de los alquileres estaban dentro de los márgenes de precios, ahora mismo sólo lo están el 47%.
